나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51940 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-11 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""정재초등학교"" 남동측 직선거리 약500미터 지점에 위치
하는 공동주택(다세대주택 통칭 대원맨션) 가동 내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택
들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서 남동측 인근으로 야산 및 골프장(제일CC)가 소재함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남서측 직선거리 약3km
지점에 중앙역(4호선,수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 2층 201호로서
외벽 : 돌붙임, 스톤코트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭8미터, 남서측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로
3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정
비계획법>, <추가기재>해당지번 중 38㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보
보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한
관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하
지 않습니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 김철규)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51940 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-11 가동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 41.64㎡ (약 12.6평)

건물면적: 75.79㎡ (약 22.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초등학교' 남동측 직선거리 약 500미터 지점에 위치하며, 인근 일대는 주로 다세대주택들이 밀집한 주거지대입니다. 남동측 인근에는 야산 및 골프장(제일CC)이 소재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측 약 3km 지점에 중앙역(4호선, 수인분당선)이 위치합니다.

* 토지 이용 및 도로: 토지는 가장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 8미터, 남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 접하며, 가축사육제한구역, 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 지번 중 38㎡는 전원개발사업구역에 포함되어 있으나, 이는 공개 제한 사유로 지도상 표기되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류(2023.03.31)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

* 인수되는 권리: 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다. (구분지상권, 압류, 강제경매 등은 모두 말소 대상입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김철규의 승계인)

* 보증금: 181,000,000원

* 전입일자: 2021-09-15

* 확정일자: 2021-08-04

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 없음 (주의사항 및 물건명세서상 확약서 제출로 대항력 포기)

* 임차인 관련 특이사항: 임차인 김철규는 ‘주택도시보증공사’로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서를 2026년 6월 9일에 제출하였습니다. 따라서 김철규 씨(김 )는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 별도의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 사항이 있으나, 확약서 내용으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금 전부를 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적의 다세대주택 실거래가는 2026년 3월 기준으로 105,000,000원에서 140,000,000원 수준입니다.

* 2026년 3월, 73.855㎡(약 22.3평), 2002년식: 10,500만원

* 2026년 3월, 76.9㎡(약 23.2평), 2003년식: 12,000만원

* 2026년 3월, 71.95㎡(약 21.7평), 2011년식: 14,000만원

* 감정가와의 비교: 본건 감정가 183,000,000원은 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 이는 향후 유찰 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택입니다.

* 설비: 개별난방(보일러) 시설이 갖추어져 있으며, 위생, 급배수, 출입구 보안 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 편의 및 교육 시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, '정재초등학교'가 도보로 통학 가능한 거리에 위치합니다. 중앙역까지는 약 3km 거리입니다.

* 주변 환경: 주거지대이며, 남동측 인근에 야산과 골프장이 있어 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 임차인 김철규(김 )는 보증금 181,000,000원을 주장하나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 전액 회수가 불확실하며, 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 배당 현황에 따라 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 실거래가: 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 낙찰까지 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

* 전원개발사업구역: 토지 중 일부가 전원개발사업구역에 포함되어 있으나, 이는 지도 공개 제한 사유일 뿐 직접적인 개발 계획이나 영향은 확인되지 않았습니다.

* 혐오시설: 주변 시설을 확인한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 임차인 김철규(김 )의 보증금 관련 확약서 제출로 인해 낙찰 이후 명도 과정이나 배당 절차에서 변수가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높은 점은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 기본적인 생활 편의 시설과 교육 환경은 갖추고 있어 주거 가치는 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 단순: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 추가적인 권리 인수로 인한 위험 부담이 없습니다.

* 주거 편의성: 정재초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 교통 환경 개선 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 183,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 105,000,000원 ~ 140,000,000원

* 임차인 보증금: 181,000,000원 (대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자가 인수할 가능성 매우 낮음)

* 추정 분석: 최근 실거래가와 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원.

* 본 물건은 유찰 가능성이 높으므로, 향후 최저 매각 가격 추이를 보면서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 정확한 입찰가는 본인의 투자 전략, 명도 비용, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.