나이스옥션 법원경매 안산 2025타경542 [1] 경기도 시흥시 장곡동 820-3 부석프라자 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 ""은곡중학교"" 남동측에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 원할하며 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 내 6층 601호로서,(사용승인일:2000.11.29)
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 근린생활시설(일반목욕장, 현황표기: 장곡사우나)로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 4필 1단의 장방형 토지로서 판매시설 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 각각 왕복 2차선 도로, 북측으로 노폭 약 8~9미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

820-3번지: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 특정용도제한지구(2016-04-28), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
820-4번지: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 특정용도제한지구(2016-04-28), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
820-5번지: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 특정용도제한지구(2016-04-28), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
820-6번지: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 특정용도제한지구(2016-04-28), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시{건축과-5785(2018.3.14.)호에 의거 시정명령[무단증축/샤시/5층(창고)]에 따른 위반건축물 표기, 건축과-33674(2023.11.2.)호에 의거 위반건축물 표기(114호 무단증축/중2층/경량철골/25㎡)}되어 있으며, 본건(601호)으로 인한 위반건축물 표시는 아닌 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 근린생활시설이나 일반 목욕탕(현황표시: "장곡 사우나")으로 이용 중(건축물대장 및 감정평가서 참조).
2. 본건 전유부분을 기준으로 감정평가하되 가격에서는 공유부분도 포함하여 감정평가하였으며, 목욕장 운영에 필요한 설비 등을 감안하여 평가하였다고 보고됨(감정평가서 참조).
3. 6층에는 601호만 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경542 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 820-3 부석프라자 6층 601호 (도로명 주소: 경기도 시흥시 진말로9번길 2)

용도: 공부상 근린생활시설, 현황 일반 목욕탕 ("장곡 사우나")

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 215.20㎡ (약 65.1평)

토지지분: 215.2㎡ (약 65.1평)

건물면적: 901.52㎡ (약 272.7평)

건물지분: 901.52㎡ (약 272.7평)

1.4. 가격 정보

감정가: 2,530,000,000원

등기부채권 총액: 2,047,600,000원

1.5. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건물 내 6층 601호

사용승인일: 2000년 11월 29일

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등

주차: 54대 (기계식 주차)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, "은곡중학교" 남동측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다. 시흥 장현지구 개발과 연계되어 인구가 증가하고 도시 기능이 확장되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 노폭 약 8~9미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다. 이는 개발 및 건축에 있어 다양한 가능성을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 31일 접수된 동암신용협동조합의 근저당권(을7)으로 판단됩니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력이 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 위반건축물

집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표기가 있으나, 이는 본건(601호)으로 인한 위반은 아니며, 5층 창고 및 114호 무단 증축에 따른 것입니다. 따라서 본 건 자체에 직접적인 위반건축물 문제는 없는 것으로 보입니다. 다만, 관련 행정 처리에 따른 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 특성

본 건은 공부상 근린생활시설이나, 현황은 일반 목욕탕("장곡 사우나")으로 이용 중입니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 지역 발전 가능성

시흥 장현지구 개발 등 신도시 개발이 진행되면서 인구 유입이 활발하고, 젊은 층의 비율이 높은 편입니다. 이는 지역 상권의 지속적인 성장 가능성을 시사합니다.

4.3. 주변 시설

은곡중학교가 인근에 위치하며, 다수의 아파트 단지가 주변에 분포하고 있습니다.

4.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 복합된 생활권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상가 건물로서, 필요한 위생 및 급배수, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 환경

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 권리 관계 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 현황과 공부상 용도 불일치

공부상 용도(근린생활시설)와 현황(일반 목욕탕)의 차이가 존재합니다. 향후 업종 변경 또는 사업 운영 시 관련 법규 및 행정 절차를 준수해야 합니다.

6.3. 위반건축물 정보

본 건 자체의 위반은 아니지만, 건물 내 일부 위반건축물 표기가 존재하므로, 행정 조치나 건물 관리 관련 사항을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인이 없거나 인수 부담이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 부석프라자 6층 601호로, 근린생활시설(현황 목욕탕)입니다. 주변의 학교 및 주거 단지로 인해 지역 주민의 수요가 있는 상권입니다. 감정가는 25억 3천만 원이며, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 현황과 공부상 용도의 차이, 건물 내 일부 위반건축물 표기 등은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다. 장곡동 지역은 신도시 개발과 함께 인구 유입이 증가하는 추세이므로, 향후 상권의 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 업종

현재 운영 중인 목욕탕은 지역 주민의 필수 생활 서비스로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 배후 수요

아파트 단지와 학교가 인접해 있어, 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

8.3. 지역 성장 가능성

시흥 장현지구 개발 등 지역 발전과 함께 인구 증가 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

8.4. 다양한 활용 가능성

근린생활시설 및 판매시설 용도로 사용 가능하므로, 향후 업종 전환을 통한 가치 증대도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 25억 3천만 원이며, 등기부채권 총액은 약 20억 4천 7백만 원입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 상권의 실질적인 임대료 수준, 공실률, 목욕탕 운영 시의 예상 수익률, 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 요인 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 경쟁 입찰자들의 성향 및 예상 입찰가 수준도 고려해야 할 것입니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 검토해 볼 수 있으며, 사업 수익성을 극대화할 수 있다면 그 이상도 고려할 수 있습니다. 이에 대한 상세한 시장 분석과 타당성 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.