나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51986 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 705-19 신정홈타운 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""와동초등학교"" 서측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
학교 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2014.07.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
5층건내 4층 401호로서
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있으며, 도시가스
개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측 으로 로폭 약6m, 6m 내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 8m 미만)
(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통
정비지역, 역사문화환경보존지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리
권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:전준형)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서가 2026.06.11.제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 안산시 단원구 와동 705-19 신정홈타운 4층 401호

1.2. 건물 현황

본건은 2014년 7월 9일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며, 용도는 다세대주택임.

- 건물 전체 연면적: 536.95㎡ (약 162.4평)

- 건물 전체 대지 면적: 273.3㎡ (약 82.7평)

- 전용면적: 48.84㎡ (약 14.8평)

- 해당층: 4층

1.3. 감정가 및 면적

- 감정가: 160,000,000원

- 토지 면적: 28.03㎡ (약 8.5평)

- 토지 지분: 28.0301㎡ (약 8.5평)

- 건물 면적: 48.84㎡ (약 14.8평)

- 건물 지분: 48.84㎡ (약 14.8평)

- 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 기본정보

- 사건번호: 안산지원 2025타경51986 (1)

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

- 지구: 시가지경관지구

- 도로: 소로1류(폭 8m 미만) 접함 (남서측, 남동측 로폭 약 6m, 6m 내외 포장도로 접함)

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(사건번호: 수원지방법원 안산지원 2025타경51986)임.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 전준형)

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 5월 12일

- 확정일자: 2022년 4월 8일

- 배당신고일자: 2024년 5월 9일

- 비고: 본 건과 관련하여 `주택도시보증공사(임차인:전준형)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 2026년 6월 11일 제출되었음. 등기부등본 상 전준형 임차권(을5)은 말소 예정임.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 경매 절차를 통해 소멸되지 않고 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 동일 단지("신정홈타운", 705-19번지)는 아니나, 인근 지역의 유사 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같음.

- 2026년 3월 거래: 62.42㎡ (약 19평) 규모, 2010년식 건물, 150,000,000원 (약 240만원/㎡)

- 2026년 3월 거래: 75.075㎡ (약 23평) 규모, 2001년식 건물, 120,000,000원 (약 160만원/㎡)

- 2026년 3월 거래: 59.57㎡ (약 18평) 규모, 2001년식 건물, 58,000,000원 (약 97만원/㎡)

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 160,000,000원이며, 전용면적 48.84㎡ (약 15평) 기준 약 328만원/㎡임.

최근 실거래가 사례 중 2010년식, 62.42㎡ (약 19평) 건이 150,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건은 건물 연식(2014년식)이 더 최신이라는 장점이 있으나, 면적이 더 작음에도 불구하고 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 그러나 시장 상황 및 신축 연식 프리미엄을 감안하면 적정 수준일 가능성도 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 와동초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건의 임차인 전준형은 확약서를 통해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하므로, 경매 진행 시 임차인의 대항력으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 그러나, 확약서의 효력 및 추후 발생 가능한 분쟁 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

6.2. 기타

특별한 혐오시설이나 물리적 하자 등은 현재까지 확인되지 않으나, 현장 방문을 통해 최종 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 주변 학군 및 편의시설이 양호하며 교통 여건 또한 보통 수준임. 임차인 관련 리스크는 확약서 제출로 상당 부분 해소되었으며, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됨. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 면적당 가격이 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려할 사항임.

8. 투자 포인트

- 신축급 (2014년식) 다세대주택으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

- 와동초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

- 임차인 관련 리스크 확약서 제출로 해소되어 명도 부담 적을 것으로 예상.

- 일괄 매각으로 토지 지분 포함하여 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

최근 시세 및 감정가, 임차인 리스크 완화 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 85% ~ 90% 수준인 136,000,000원 ~ 144,000,000원을 예상 범위로 설정할 수 있음. 다만, 낙찰가율은 입찰자의 경쟁 정도 및 추가적인 시장 분석에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 최신 시세 동향을 파악하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.