나이스옥션 법원경매 안산 2025타경507 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1279-8 비1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""안산상록경찰서"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제비1층 제비102호 로서
외벽 : 돌붙임 및 적벽돌 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실1, 주방 및 거실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약15미터, 동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(한양대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 후첨 ""내부구조도""는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.
- 본건 호수는 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 제비102호 이나 실제 현관문 표시는 B02호로 되어 있음.

물건 비고

①재매각 사건임(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)
②등기사항증명서(집합건출물대장)상 호수는`제비102(B102)`이나 출입문 표시상 호수는`B02`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 1279-8번지 비1층비102호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경507 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 84,000,000원입니다.

토지 면적은 33.37㎡ (약 10.09평)이며, 건물 면적은 57.24㎡ (약 17.31평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 수OOOOOOO입니다.

본건은 재매각 사건으로, 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

등기사항증명서상 호수는 제비102(B102)이나, 출입문 표시상 호수는 B02입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산상록경찰서" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 지역의 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

남측으로 노폭 약 15미터, 동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 안혜경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-09

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 인수 여부 및 실제 관계 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권 이전: 송봉순 (2016-02-25)

근저당권: 수원농업협동조합 (2016-02-25, 44,400,000원). 이는 말소기준권리입니다.

소유권 이전: 최정림 (2017-12-05, 매매 62,000,000원)

임의경매개시결정: 수원농업협동조합 (2025-03-19, 32,690,660원). 이는 본 경매 사건입니다.

등기부채권 총액: 44,400,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 (세부 내용은 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 주변으로 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

생활권역 내에서 주거 기능과 함께 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역(한양대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 제한이 있으므로 투자 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 안산상록경찰서 남측 인근에 위치하여 치안 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 및 조적조 평스라브 지붕의 지하1층/지상3층 건물 내 제비1층 제비102호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.

내부는 방3, 욕실1, 주방, 거실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 사건: 유찰 또는 매수인의 잔금 미납으로 인해 재매각되는 사건으로, 이전 매수인이 파악하지 못한 하자가 있거나 시장 상황 변동 등의 사유가 있을 수 있습니다. 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 높게 책정되어 있습니다.

* 호수 표기 불일치: 등기사항증명서상 호수(제비102(B102))와 실제 출입문 표시(B02)가 달라 혼란을 야기할 수 있으며, 현장 방문 시 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 불분명한 부분은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 개요)가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안산시 상록구의 다세대주택으로, 경찰서 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적이며 교통 접근성도 양호합니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성된 점을 고려하면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 재매각 사건이라는 점, 호수 표기 불일치, 미확인 임대 관계, 소멸되지 않는 권리 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 경찰서 인근에 위치하여 주거 안정성이 높고, 교통망이 편리하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

* 실수요자 접근 용이: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 있어 명도 진행이 비교적 수월할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적은 57.24㎡ (약 17.31평)이며, 감정가는 84,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 면적당 가격을 분석한 결과, 33.67㎡(구축, 소형)는 1.63백만원/㎡, 72.08㎡(신축, 대형)는 1.87백만원/㎡ 수준에서 거래되었습니다.

본 건의 감정가 기준 면적당 가격은 약 1.47백만원/㎡으로, 비교적 낮은 편입니다.

지하층이라는 점을 감안하더라도, 인근 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

본 건의 최저 매각 가격은 84,000,000원이며, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

시장 상황, 경쟁 상황, 추가 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.