나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51827 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51827 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매3계 2025타경51827 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층101호 | 감정가: 139,000,000원 | 최저가: 139,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2025타경51827 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51827 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층101호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형)

감정가: 139,000,000원

토지면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

토지 지분율: 2813

건물면적: 48.37㎡ (약 14.63평)

건물 지분율: 4837

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 1번 지상권 설정등기)있음

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 검색 결과에 따르면, 해당 건물(드림빌)은 안산부곡초등학교 인근에도 위치하며, 이는 주변에 교육 시설이 잘 갖춰져 있음을 시사합니다. 또한, 주민 후기에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 거리에 있어 교통이 편리하다는 평가가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 주의사항은 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 1번 지상권 설정등기)가 있다는 점입니다. 이는 해당 토지에 지상권이라는 권리가 설정되어 있음을 의미하며, 경매 낙찰 시 인수하거나 말소 여부를 명확히 확인해야 하는 중대한 권리상의 하자입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 석재타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부곡동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다. 정재초등학교와 인근 대학교(안산대학교) 등 교육 시설의 존재는 지역 내 안정적인 임차 수요를 기대하게 합니다. 안산시 부곡동 지역의 원룸 및 소형 주택 매매 및 임대 사례들을 종합해 볼 때, 유사한 조건의 물건들이 시중에 거래되고 있으며, 이는 지역 내 수요가 꾸준히 있음을 나타냅니다.

1.5. 생활정보

이용 상태는 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 분들에게 적합한 형태입니다. 급배수, 위생, 난방 설비가 갖춰져 있어 기본적인 생활이 가능합니다. 거주자 후기에 따르면, 드림빌은 혼자 살기에는 충분한 공간이며, 남향일 경우 햇살이 잘 들어오고 동네가 조용하다는 장점이 있습니다. 다만, 건물이 오래된 경우 방음이나 단열에 다소 아쉬움이 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대지권 토지에 설정된 지상권 등기입니다. 이 권리관계는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으며, 명확한 법률 검토 없이는 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건물 이용이나 신축 등 개발에 제약이 될 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 정재초등학교 인근이나 본건 소재지 인근에 두드러지는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 건물이 노후된 경우 방음 및 단열 문제, 주차 공간 협소 문제 등이 발생할 수 있다는 의견도 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 하지만, 대지권 토지에 설정된 지상권 등기라는 매우 중대한 권리상의 흠결이 존재하므로, 본 물건의 투자는 해당 권리 분석에 대한 철저한 전문가의 검토가 필수적입니다. 권리관계의 복잡성으로 인해 일반적인 투자자에게는 부담이 될 수 있으나, 이러한 리스크를 인지하고 전문가의 도움을 받아 명확한 해결 방안을 모색한다면 투자 가치를 발견할 수도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

소형 평형(원룸형)으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

정재초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면, 권리관계 해소 후 시세차익을 노릴 수 있습니다.

다만, 지상권 등기라는 특수한 권리 문제를 반드시 해결하거나, 인수 시에도 감안한 가격으로 취득해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

안산지원 경매3계