나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51827 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""정재초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 1층 101호로서

외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 해당지번 중 11㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 1번 지상권 설정등기)있음
②주택도시보증공사(양도전:임차인 박인무)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.03.31. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경51827 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 1층 101호

건물명: 드림빌

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

건물면적: 48.37㎡ (약 14.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 139,000,000원

1.3. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 4층 중 1층 101호

준공연도: 2014년 06월 13일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건과 연결된 인접 공도 등을 이용하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

토지 등기부:

- 소유권이전 (갑구) 2005-05-09 (구진숙)

- 구분지상권설정 (을구) 2009-06-29 (한국전력공사) - *말소예정이나, 물건명세서상 매수인 인수*

- 소유권이전 (갑구) 2014-02-11 (노미희)

집합건물 등기부:

- 소유권이전 (갑구) 2014-12-30 (윤미영)

- 주택임차권 (을구) 2023-07-06 (박인무, 보증금 137,000,000원) - *말소예정*

- 소유권이전 (갑구) 2021-06-23 (김지연, 매매)

- 압류 (갑구) 2023-04-04 (울산세무서장) - *말소기준권리*

- 압류 (갑구) 2024-01-31 (서울특별시)

- 압류 (갑구) 2024-09-19 (안산시)

- 강제경매개시결정 (갑구) 2025-03-05 (주택도시보증공사, 채권액 137,000,000원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 04월 04일 접수된 울산세무서장의 압류 등기입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

- 토지 을구 1번 구분지상권 설정 등기 (2009.06.29. 접수)

이는 지상권의 목적인 토지에 설정된 권리로, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 박인무)

* 보증금: 137,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-06-02

* 확정일자: 2021-05-06

* 배당신고일자: 2023-07-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026.03.31. 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 거래가는 다음과 같습니다.

- 대한아트빌 (534-14): 2026년 3월, 120,000,000원 (전용면적 76.9㎡)

- 대영빌라 (716-7): 2026년 3월, 105,000,000원 (전용면적 73.855㎡)

- 로얄펠리스 (614-3): 2026년 3월, 140,000,000원 (전용면적 71.95㎡)

본건의 건물면적(48.37㎡)은 제공된 매매 사례의 전용면적(약 71.95㎡ ~ 76.9㎡)보다 작습니다. 작은 면적의 경우 단위 면적당 가격이 높을 수 있으나, 제공된 사례들과 비교 시, 본건의 감정가(139,000,000원)는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

4.2. 건물 특징

건물은 2014년에 준공된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(드림빌)이며, 본건은 1층 101호입니다.

4.3. 법규 검토

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 전원개발사업구역(해당 지번 중 11㎡) 등에 속해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"정재초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역을 확인한 결과, 본건과 인접하여 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

토지 등기부상 을구 1번의 구분지상권 설정 등기(한국전력공사)가 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

임차인(박인무)은 대항력을 포기하고 HUG에 우선변제권만 주장하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되나, 권리관계가 복잡하므로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 가격 추이

본건의 감정가는 139,000,000원이나, 면적이 작은 편임을 고려할 때, 제공된 주변 시세와 비교하여 가격 적정성을 신중하게 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 정재초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 여건도 무난한 편입니다. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이후의 압류 및 경매 개시 결정 등기들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권 설정 등기가 매수인에게 인수된다는 점과, 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출 등 복잡한 권리관계는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 부곡동의 주거지역 내 위치

* 정재초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 도시형생활주택으로 소형 주거 수요 충족 가능

* 복잡한 권리관계 해소 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다. 인수되는 구분지상권과 임차인 관련 복잡한 권리관계를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 제외하고 산정합니다. 주변 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준인 110,000,000원에서 118,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 방문 조사 및 최근 시장 동향을 추가로 반영하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.