나이스옥션 법원경매 안산 2025타경460 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 671-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '남안산JC' 북서측에 위치하며, 주위는 공장 및 아파트형공장, 공업나지, 지원시설 등이 혼재하는 국가산업단지 내 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치, 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 국가산업단지(시화 국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경사판넬지붕 1층 건물로 외 벽 : 판넬 마감 등, 창 호 : 하이새시창 등 높 이 : 9.45m임.

이용상태

공장임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 전비설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각임(목록 1. 토지는 목록 2. 공장 부지로 이용 중). 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계및기구포함(감정평가서 참조).
2. 목록 1. 토지 지분매각임. 토지는 공부 상 공유지분으로 등기되어 있으며, 공유자의 지분 위치는 공유자의 건물 주변으로 특정하여 건축물대장상 건축물현황도의 목록 2. 건물 소재 부분으로 판단하고 평가함(감정평가서 및 별지 2025.04.14.자 감정인의 사실조회 회신서 참조).
3. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 국가산업단지(반월국가산업단지)이므로 입주 자격 등에 관하여 사전에 주문관청에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경460 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 671-5

* 새주소: 경기도 안산시 단원구 진흥로102번길 23 (성곡동)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,580,458,400원

* 토지면적: 3277.20㎡ (약 991.41평)

* 토지 지분: 528.94008㎡ (약 160.16평)

* 건물면적: 344.28㎡ (약 104.15평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 일괄매각: 예 (토지 일부 지분 + 건물 전체)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '남안산JC' 북서측에 위치하며, 주위는 공장, 아파트형공장, 공업나지, 지원시설 등이 혼재하는 국가산업단지 내 공업지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스정류장 위치, 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 시설: 본 물건은 반월국가산업단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 대부분 공장 및 관련 지원시설이 밀집한 공업지대입니다. 대규모 택지개발지구나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 생활 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 시설이 주를 이룹니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지의 특성상 일부 공정에서 발생하는 소음, 진동, 냄새 등은 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다. (단, 지상권이 존재할 경우 소멸되지 않으나, 해당 물건에는 지상권이 없습니다.)

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 02일 접수된 부산은행 근저당권 (을24, 을13)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주의 깊게 살펴봐야 할 사항으로, 토지 등기부상 '을13' 근저당권(접수일자: 2016-05-20, 채권자: 농협은행주식회사, 권리금액: 1,212,000,000원)에 "말소: 인수"라고 표기되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 근저당 채무를 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 해당 권리는 말소기준권리보다 선순위이나, 일반적으로 선순위 권리는 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, '인수' 표기는 예외적인 상황을 나타내므로, 잔금 납부 전 반드시 관련 법원 및 채권자와의 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 및 우선변제권 유무를 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 산업단지 특성: 본 물건은 반월국가산업단지 내에 위치하여, 관련 산업 시설 및 연관 기업들과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 용도 적합성: 공장 용도로 지정되어 있어, 현재 이용 현황과 같이 산업 활동을 위한 최적의 입지를 제공합니다.

* 배후 수요: 해당 산업단지 내 근무 인력 및 관련 기업을 대상으로 한 사업 가능성이 있으며, 인근 지역의 산업 동향 및 수급 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 수도권 주요 도로망과의 연계가 용이하여 물류 이동에 유리합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 편의시설: 산업단지 내 지원시설 및 인근 공업지역 내의 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대형 쇼핑몰, 병원 등 종합적인 생활 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유물 분할, 사용 수익 범위 협의 등 다른 공유자와의 관계 설정이 필수적이며, 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 기존 공유자가 법적 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

* 인수되는 채무 (근저당): '을13' 근저당권(농협은행, 1,212,000,000원)이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 실제 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 인수 여부를 반드시 사전에 명확히 확인해야 합니다.

* 산업단지 입주 제한: 반월국가산업단지는 특정 업종 및 자격 요건을 요구할 수 있으므로, 입주 자격 등에 관하여 사전에 관련 관청(예: 한국산업단지공단, 지자체)에 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 국가산업단지, 일반공업지역, 소로1류, 대기관리권역 등 다양한 법규 및 규제가 적용되므로, 건축 및 개발 시 이를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 반월국가산업단지 내 공장 부지로, 위치적 이점은 있으나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 그리고 가장 중요한 '인수되는 근저당 채무'로 인해 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 12억 원 이상의 근저당 채무를 인수해야 할 경우, 낙찰가와 합산되는 총 취득 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석, 현장 조사, 그리고 법률 자문을 통해 인수 채무 여부 및 금액을 확정하는 것이 최우선 과제입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 내 핵심 위치: 산업 활동을 위한 인프라 및 접근성이 우수합니다.

* 건물 및 토지 지분: 일정 규모 이상의 토지 지분과 건물 전체를 매각 대상으로 하며, 추후 공유물 분할 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다. (단, 공유자 협의 필수)

* 잠재적 가치: 인수되는 채무가 명확히 해결되거나 인수 후에도 수익성이 확보된다면, 장기적인 관점에서 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 명확하게 제시하기 어렵습니다. 가장 큰 이유는 '을13' 근저당권(농협은행, 1,212,000,000원)의 '인수' 표기 때문입니다.

만약 해당 채무를 인수해야 한다면,

총 취득 비용 = (낙찰가) + (인수되는 채무액 1,212,000,000원) + (기타 취득세 등 부대 비용)

이 경우, 낙찰가는 감정가(1,580,458,400원)보다 현저히 낮게 산정되어야만 수익성을 확보할 수 있습니다. 예를 들어, 낙찰가를 5억 원으로 가정하면 총 취득 비용은 17억 원 이상이 되므로, 감정가보다 오히려 높아지게 됩니다. 따라서 낙찰가는 총 취득 비용이 시장가치 및 예상 수익을 초과하지 않는 수준으로 보수적으로 결정되어야 합니다.

반대로, 만약 해당 근저당이 인수되지 않는다는 명확한 법적 해석이나 확인이 가능하다면, 감정가 및 주변 시세, 그리고 본 물건의 지분 매각이라는 특수성을 고려하여 경쟁 입찰자를 분석한 후 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같은 추가적인 확인 절차를 거친 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 근저당 채무(1,212,000,000원)의 인수 여부 및 정확한 인수 조건에 대한 법원 또는 관계 기관의 공식적인 유권해석 확인.

* 현재 해당 물건의 정확한 시가 및 주변 시세 조사.

* 공유자의 우선매수 신고 가능성 및 이에 따른 입찰 전략 수립.

상기 확인 사항들을 바탕으로, 본 물건의 리스크를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요하며, 감정가를 기준으로 한 직접적인 산정보다는 총 취득 비용을 기준으로 실익 분석 후 입찰가 결정이 불가피합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.