나이스옥션 법원경매 안산 2025타경488 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬 별빛공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 및 수변공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내
1층 113호로서,

외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부)상 용도는 소매점임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로에 접하고, 동측으로 보행자도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항등기) 있음
②현황상 `공실`이고, 집합건축물대장상 용도는 `소매점`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경488 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 1층113호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 10)

1.3. 물건 종별

근린상가 (집합건축물대장상 용도: 소매점)

1.4. 감정가

106,600,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적: 30.17㎡ (약 10평)

1.5. 2. 건물 면적: 42.16㎡ (약 14평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬 별빛공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 및 수변 공원이 자리하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 건물 북측으로 중로, 동측으로는 보행자 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지 이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상

* 말소기준권리: 2022년 7월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1, 채권액 880,800,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 특이 권리사항

* 주의해야 할 사항으로, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항등기)가 존재합니다. 이 부분은 소유권 및 토지 이용에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 임대차 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

* 본 물건이 속한 시화 MTV 메가스퀘어는 거북섬 인근에 위치하며, 주변 지역은 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 상권입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

* 건물의 용도는 근린상가이며, 집합건축물대장상 구체적인 용도는 소매점으로 등록되어 있습니다.

* 현재 물건은 현황상 공실 상태입니다.

4.3. 건물 규모 및 구조

* 건축물은 철근콘크리트 구조로 3층 건물이며, 본 물건은 1층 113호입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 인근에 거북섬 별빛공원을 비롯한 수변 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 인접해 있어 주민들의 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 및 대중교통을 이용한 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무 (검토 결과)

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도등기

* 토지 사용에 있어 잠재적인 권리 제약이 발생할 수 있으므로, 해당 등기의 성격과 영향력을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 유동화 물건의 특성

* 일반 경매와 달리 신탁회사나 자산유동화전문회사(AMC) 등과 관련된 복잡한 절차나 특이사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현재 공실 상태

* 현재 비어 있는 상태이므로, 임대 수익 발생까지 공실 관리 및 유지 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 법적/권리적 제한 가능성

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 잠재력 있는 상업용 부동산입니다.

7.2. 향후 전망

* 거북섬 개발 계획과 연계하여 향후 지역 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

7.3. 필수 검토 사항

* 대지권 관련 별도등기와 유동화 물건이라는 점은 권리 분석 시 반드시 심도 있게 검토해야 할 리스크 요소입니다.

* 정확한 가치 평가 및 낙찰가 산정을 위해 현장 방문을 통한 상세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 거북섬 개발의 수혜 지역 인근에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

8.2. 배후 수요 및 접근성

* 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 공존하는 배후 수요 확보 가능성.

* 중로 및 보행자 도로에 접해 있어 상가로서의 가시성 및 접근성이 우수함.

8.3. 층별 장점

* 1층에 위치하여 고객 접근이 용이한 점.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

* 정확한 예상 입찰가 산정은 임장 조사, 주변 시세 분석, 법원 매각 조건 등 추가적인 시장 정보 확보 후에 가능합니다.

* 대지권 관련 별도등기의 법적 검토 결과 및 이에 따른 잠재적 리스크 비용.

* 현재 공실 상태임을 감안한 명도 및 공실 기간 동안의 예상 비용.

* 향후 임대 수익률을 고려한 적정 투자 회수 기간 산정.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 동향.

9.2. 추가 정보 필요성

* 본 보고서는 제공된 정보에 기반하므로, 최종 투자 결정 전 반드시 전문가와 상의 및 추가적인 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.