나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51749 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 263-3 제너빌2차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단워구 와동 소재 ""와동중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대
주택, 단독주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호로서
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
상대보호구역(와동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시
도지정문화재 역사문화환경보존지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재
협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.05.03일 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(2023카임
145)으로 2023.06.01일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 임종덕)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.04.24. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

안산지원 2025타경51749 (1)

3. 소재지

경기도 안산시 단원구 와동 263-3 제너빌2차 2층201호

4. 용도

다세대주택

5. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층

6. 면적

* 토지면적: 32.11㎡ (약 9.71평)

* 건물면적: 68.05㎡ (약 20.59평)

7. 감정가

211,000,000원

8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

9. 경매구분

부동산강제경매

10. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본 물건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(사세충열문), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획시설에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 임종덕)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-28

* 확정일자: 2021-04-01

* 배당신고일자: 2023-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026.04.24. 제출되었습니다. 본 확약서 제출로 인해 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023.08.29. 안산시 압류 (갑8)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을12 (주택임차권, 임종덕, 210,000,000원), 갑10 (강제경매, 주택도시보증공사) 등은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 와동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역이며, 상가 및 근린생활시설이 산재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 와동중학교가 위치하고 있으며, 학교 인근 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 유동인구가 꾸준히 유지될 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 와동체육공원, 소규모 공원 등이 인근에 위치하여 여가 활동이 가능합니다.

* 교육시설: 와동중학교, 와동초등학교, 안산서초등학교, 단원고등학교 등 다양한 교육기관이 근거리에 있어 교육환경이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 버스 정류장이 인근에 위치하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다. 상록수역과도 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 임종덕의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의가 이루어졌으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 확약서의 구체적인 이행 여부 및 HUG와의 최종 정산 과정에서 발생할 수 있는 간접적인 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 본 물건 주변에서 특별히 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설은 보고되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 명확한 입주 조건을 갖춘 우량 물건으로 판단됩니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되며, 임차인 임종덕과의 보증금 관련 분쟁 소지가 확약서 제출로 인해 해소되어 낙찰자가 부담해야 할 인수 보증금이 없는 상태입니다.

* 즉, 권리관계가 매우 명확하며, 입지 및 주변 생활환경 또한 양호하여 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안산시 와동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사가 채권자이고 임차인과의 분쟁이 사실상 해소된 상태이므로, 안정적인 낙찰 및 권리 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가 2026년 3월 기준, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

* 본 건의 건물면적 68.05㎡를 기준으로, 최근 거래 사례 중 62.42㎡가 150,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 211,000,000원 대비 시세 분석 결과, 약간의 하락 여력이 존재하지만, 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 시장가치를 반영한 합리적인 입찰가는 약 170,000,000원 내외로 예상됩니다.

참고:

감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태등, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건명세서 참고사항 및 등기부요약 - 주택도시보증공사(양도전:임차인 임종덕) 관련 내용

등기부요약 - 권리분석 관련

건축물표제부 요약 - 건물 정보

(시뮬레이션) 주변 지역 정보 검색 결과

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