나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51672 [1] 경기도 광명시 소하동 1343-2 소하람2 7층737호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 ""기리대사거리"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 소하
택지지구 내 상업업무시설 밀집지대로서 근린상가, 오피스텔, 아파트, 공원등이 소재하는
등 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 가능하고 인근이 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 7층 737호로서
외벽 : 외장석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일마감등
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비, 주차장설비등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔)및 근린상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①2025.03.월분까지 공용부분에 대한 관리비 2,054,210원이 미납되었다는 신고서(첨부한 2025.05.12.자 관리비 미납신고서 참조 요함)가 제출되어 있음
②주택도시보증공사(양도전:임차인 박정훈)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.03.17. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51672 (1) 사건번호의 본건은 경기도 광명시 소하동 1343-2, 소하람2 7층737호에 소재한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 7층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

감정가는 254,000,000원이며, 토지면적은 13.06㎡ (약 3.95평), 건물면적은 35.02㎡ (약 10.59평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 "기리대사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소하 택지지구 내 상업업무시설 밀집지대로 근린상가, 오피스텔, 아파트, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린상가 부지로 이용 중이며, 북측으로 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 2017년 5월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물(지하 4층 포함)이며, 총 240호실 규모입니다.

내진설계가 적용되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리(갑6, 2023-02-02, 광명시 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 259,000,000원입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(임차인 박정훈)는 보증금 259,000,000원에 차임이 0원이며, 2022년 2월 10일 전입, 2022년 1월 24일 확정일자를 받았습니다.

등기부등본상 주택임차권(을3)은 말소된 것으로 확인됩니다.

다만, 특이사항 및 물건명세서에 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있으며, 2026년 3월 17일 제출된 확약서에 따르면 임차인 박정훈(주택도시보증공사)은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다.

이에 따라 현재 시점에서 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 소하 택지지구는 상업업무시설이 밀집된 지역으로, 배후 주거단지 및 유동인구를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

"기리대사거리" 인근에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린상가 및 상업시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 택지지구 내에 위치하여 비교적 정돈된 주거환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2025년 3월분까지의 공용부분 관리비 2,054,210원이 미납되었다는 신고가 접수되었습니다. 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

임차인 관련 불확실성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 최신 확약서 내용에 따라 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 추가적인 확인이 필요한 사항으로, 입찰 전 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 소하동의 우수한 입지에 자리한 오피스텔입니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 미납 관리비와 임차인 관련하여 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

특히 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인의 대항력 관련 내용은 입찰 전 면밀한 검토가 필수적입니다.

최근 매매 시세를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

광명시 소하 택지지구 내 핵심 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

현대적인 건물 구조 및 시설로 높은 활용 가능성.

향후 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 3.3㎡당 약 414만원에서 452만원 수준으로 거래되었습니다.

본건 건물 면적 35.02㎡(약 10.59평)를 기준으로 산정 시, 시세는 약 1억 4,500만원에서 1억 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 254,000,000원에 비해 시세가 현저히 낮게 형성되어 있습니다.

인수 보증금은 없으나, 미납 관리비(약 205만원) 및 HUG 관련 불확실성을 감안하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 155,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.