나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51635 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2256-3 봉우팰리스1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""정왕역"" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 공동주택,
단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 내 5층 502호로서
외벽 : 외장석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 조진우)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.03.20. 제출됨

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51635 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2256-3 봉우팰리스 1동 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 64.96㎡

토지지분: 64.96㎡ (약 19.65평)

건물면적: 47.78㎡ (약 14.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "정왕역" 북동측 근거리에 위치

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재. 대중교통 여건 보통.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로), 가축사육제한구역, 성장관리권역.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 조 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-04-01 / 2021-03-02

* 배당신고일자: 2023-05-26

* 대항력: 없음 (등기부 요약상 말소됨)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서 제출(2026.03.20)

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 2023-05-26 주택임차권 조진우 215,000,000원 (말소)

* 갑5: 2023-11-23 인천세무서장 압류 (말소기준권리)

* 갑6: 2025-02-12 주택도시보증공사 강제경매 215,000,000원 (말소)

* 권리 분석 요약: 말소기준권리(갑5 압류)보다 후순위인 임차권(을1)은 매각으로 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 주장 및 보증금 잔액 인수 가능성은 낮아 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

* 물건지 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 정왕역과 인접하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 도시형생활주택으로서 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 5층 502호

* 내외부 마감: 외벽 외장석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 하이새시

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중 (건축물대장상 용도)

* 설비: 위생설비, 급배수시설, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추었습니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차 12대 (총 6대), 옥외 기계식 주차 6대 (총 6대)

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 현황상 대항력이 없다고 명시되었으나, 등기부상 권리 내역과 특이사항에 '대항력있는임차인', '선순위임차권' 언급이 있어 권리관계 재확인이 필요합니다. 그러나 HUG 확약서 제출로 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정가 228,000,000원 대비 주변 유사 물건의 최근 매매가(약 105,000,000원 ~ 122,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가 대비 낙찰 후 시세 차익 기대에 신중해야 합니다. (단, 본건은 신축 연도가 최신이고 토지 지분이 높아 가격 차이가 발생할 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 정왕역 인근에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 높은 토지 지분율을 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 및 보증금 인수 위험은 낮은 것으로 판단되나, 감정가와 비교 시 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 최근 건축 연도와 토지 지분율이 시세 격차를 설명할 수 있는 요인으로 고려됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 정왕역 인근으로 소형 주거 상품의 수요 기대.

* 높은 토지 지분율: 건물 면적 대비 높은 토지 지분으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 최신 건축 연도: 주변 비교 물건 대비 최신 건축 연도로 상품성 우위.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 위험은 HUG 확약서로 인해 최소화된 것으로 보임.

1.9. 예상 입찰가

감정가 228,000,000원 대비 주변 유사 물건의 최근 매매가(약 105,000,000원 ~ 122,000,000원)가 현저히 낮은 점을 감안할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건은 비교 대상 물건 대비 건축 연도가 최신이고 토지 지분이 높아 가치 평가에 차이가 있을 수 있습니다. 임차인의 보증금 인수 위험은 0원으로 분석되므로, 시장 가격과 감정가의 격차, 건물 신축 연도 및 토지 지분율을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.