나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51703 [1] 경기도 시흥시 군자동 441-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 공히 경기도 시흥시 장곡동 소재 ‘시흥경찰서’ 남측 근거리에 위치하는 토지로 주위환경은 자연림 농지 아파트단지 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

기호(1,2)는 공히 인근에 시내버스정류장이 소재하나 운행횟수 등을 고려하건데 대중교통상황은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2)는 공히 부정형 남측 하향 완경사지로 자연림입니다.

인접 도로상태

기호(1,2)는 공히 맹지이나 인근 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)는 공히 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

컨테이너 1동 소재하나 철거 내지 이동이 용이한 바 평가제외하였습니다.

공부와의 차이

본건은 지목이 임야이나 현황은 복숭아 나무가 식재된 과수원입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

①재매각 사건임(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)
②일괄매각, 지분매각임
③지적도상`맹지`이고, 공부상 지목은 `임야`이나 현황상`과수원`임
④본 건 지상에 식재된 소유자 미상의 `복숭아나무들`(약600주)은 매각에서 제외함
⑤소재하는 컨테이너 1동은 이동이 용이하여 평가에서 제외됨
⑥최저매각가격은 `복숭아나무들`의 매각제외로 제한받는 가격임(첨부한 감정평가사의 2025.08.25.자 사실조회 회신 참조)
⑦공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51703 (1)

소재지: 경기도 시흥시 군자동 441-4

용도: 임야 (현황: 과수원)

감정가: 74,580,000원

토지면적: 8,055.00㎡ (약 2,437평)

매각대상 토지 지분 면적: 660.0424㎡ (약 199.65평)

건물면적: 0.00㎡

매각구분: 토지일부지분매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 이희자 (사건번호 2025타경51703 관련)

특이사항:

* 재매각 사건

* 지분 매각

* 공유자우선매수신고 가능

* 지적도상 맹지

* 공부상 지목은 임야이나 현황은 과수원

* 복숭아나무 약 600주는 매각 제외

* 컨테이너 1동은 이동 용이하여 평가 제외

* 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

* 일괄매각, 지분매각임

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

경기도 시흥시 군자동에 소재하며, 시흥경찰서 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 자연림, 농지, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

인근에 시내버스정류장이 소재하나, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태:

토지는 부정형이며 남측 하향 완경사지의 자연림 형태이나, 공부상 지목은 임야이나 현황은 복숭아나무가 식재된 과수원입니다.

* 인접 도로상태:

본 건은 지적도상 맹지이나, 인근 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법), 공익용산지(산지관리법), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

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3. 권리분석

(빈 줄 2)

* 말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 1월 14일 접수된 부천세무서의 압류(갑53)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보에 따르면, 특별히 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '지상권'이 언급되었으나, 이에 대한 구체적인 등록사항이나 상세 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 강제경매 절차에 따라 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.)

* 인수주의사항:

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 채권 내역:

본 건은 이희자 채권자에 의해 신청된 강제경매 사건(2025타경51703)이며, 채권 총액은 50,000,000원입니다.

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4. 상권분석

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* 지역 특성:

본 건은 경기도 시흥시 군자동에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 주변에 자연림, 농지, 그리고 아파트 단지가 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 용도 및 개발 제한:

토지이용계획상 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 현재는 과수원으로 이용 중입니다.

* 활용 가능성:

개발이 제한된 지역이나, 현황인 과수원으로서의 농업적 활용 가능성은 존재합니다. 또한, 주변 아파트 단지와의 연계성 등 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 규제가 우선적으로 검토되어야 합니다.

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5. 생활정보

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* 편의시설:

주변에 아파트 단지가 혼재되어 있으나, 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 교통:

인근에 시내버스정류장이 있으나, 운행 횟수가 많지 않아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

* 주변 환경:

자연림과 농지가 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 조성할 수 있으나, 혐오시설 등 잠재적 문제 요소는 일반적인 지도 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 재매각 사건:

본 건은 재매각 사건으로, 이전 입찰 과정에서 계약이 불이행되었거나 다른 사유가 발생한 경우입니다. 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되는 점에 유의해야 합니다.

* 지분 매각:

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 향후 토지 분할 문제 등이 발생할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 맹지:

지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 토지 활용에 제약이 따릅니다. 비록 인근에 도로가 있으나, 실제 건축 또는 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 불일치:

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'이며, 복숭아나무가 식재되어 있습니다. 향후 토지 이용이나 개발 시 지목 변경 등의 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 매각 제외 물건:

복숭아나무 약 600주와 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 감정가 산정 시 반영되었으며, 낙찰자는 해당 물건을 별도로 처리해야 합니다.

* 공유자 우선매수권:

공유자가 우선매수 신고를 할 수 있으므로, 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하며, 매수보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제:

개발제한구역, 공익용산지, 성장관리권역 등 여러 중첩 규제가 적용되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 시흥시 군자동에 소재한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 다수의 특이사항을 내포하고 있습니다. 재매각, 지분 매각, 맹지라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다. 특히, 개발제한구역 및 공익용산지라는 토지 이용 규제가 향후 활용 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 다소 불편하며, 복숭아나무 등 매각 제외 물건에 대한 별도 처리 방안 마련도 필요합니다. 공유자 우선매수권 행사의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 지분 투자 기회:

일부 지분 매각이므로, 비교적 소액으로 토지 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성 (규제 완화 시):

주변에 아파트 단지가 조성되어 있다는 점은 향후 지역 개발에 대한 잠재적 가능성을 시사합니다. 만약 토지 이용 규제가 완화된다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현황 이용 가치:

현재 과수원으로 이용되고 있어, 농업적 활용을 통한 수익 창출을 고려해 볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본 건은 재매각, 지분매각, 맹지, 강력한 토지 이용 규제 등 여러 리스크 요소를 안고 있어, 정확한 예상 입찰가 산정에는 추가적인 시장 조사와 현장 답사가 필수적입니다. 특히, 복숭아나무 등 매각 제외 물건이 감정가 산정에 영향을 미쳤다는 점을 감안해야 합니다.

감정가: 74,580,000원

지분 면적: 660.0424㎡ (약 199.65평)

평당 감정가: 약 373,556원/평

제공된 정보만으로는 보수적인 접근이 필요하며, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 특수성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 방문, 주변 시세 비교, 관련 규제 확인 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.