나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51571 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1099-3 리첸시아 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 선부동 소재""화정초등학교""서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서
외벽 : 인조석 및 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등
창호 : 하이새시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(자세한 세부내역은 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 절대보호구역(안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 송화연)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.03.20. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51571 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1099-3 리첸시아 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 164,000,000 원

* 토지면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

* 건물면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '화정초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하는 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본 건물은 동측으로 폭 8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본 건 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 안산시는 현재 소각 시설 용량 부족으로 인한 증설 계획을 추진 중이며, 이는 향후 도시 개발 계획과 연관될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-08-04 포천세무서장 압류 (갑4)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (을9): 송화연, 보증금 150,000,000원 (전입 2020-12-18, 확정 2020-11-11). 집합건물 등기부 요약상 '말소'로 표기되어 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 내용을 통해 최종적인 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.

* 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사, 2025-02-10 개시결정 (채권액 150,000,000원).

* 채권액 합계: 150,000,000원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인 JINHONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-15. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사(송 ): 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-18, 확정일자 2020-11-11.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 주의사항:

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026.03.20. 제출되었습니다. 이는 송 임차인의 대항력이 포기되고 임차권이 말소될 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (2026년 3월 거래 사례 기반):

* 엘리시안 (2025년 준공, 4층, 65.43㎡): 37,900만원 (약 580만원/㎡)

* 동산맨션B동 (2011년 준공, 2층, 80.8㎡): 15,800만원 (약 195.5만원/㎡)

* (1130-18) (1994년 준공, 1층, 33.3㎡): 6,700만원 (약 201.2만원/㎡)

* 건물 정보: 본 건은 '리첸시아'로, 2014년 준공된 5층 다세대주택입니다.

* 감정가 분석: 본 건 감정가 164,000,000원 (약 333.76만원/㎡)은 주변 신축 다세대주택보다는 낮은 수준이나, 오래된 다세대주택보다는 높은 수준입니다. 건물 연식(2014년)을 고려할 때 비교적 합리적인 감정가로 판단됩니다.

* 매각으로 인한 시세 영향: 경매 진행으로 인한 급매물 가능성은 낮으나, 권리관계가 명확히 정리되는 시점에 시장 가치가 반영될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: '화정초등학교'가 인근에 위치하며, 교육 시설 및 근린 공원 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 조용하고 안정된 다세대주택 밀집 지역의 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 변동: '대항력있는임차인'이라는 문구가 일부 정보에 포함되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 해당 임차인의 대항력은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 변경되었습니다. 그럼에도 불구하고, 최종 잔금 납부 시점까지 관련 법적 효력 및 말소 처리 과정을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매 진행 시, 다른 공동담보 물건의 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다. (관련 세부 정보는 추가 확인 필요)

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 입찰 전 추가적인 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 리첸시아 4층 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천 4백만원입니다. 2014년 준공된 건물로, 주변 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 송 임차인의 대항력 관련 위험이 크게 해소될 것으로 보입니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 상권 분석 결과, 건물 연식을 고려한 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 리스크 최소화: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 명도 분쟁의 가능성이 매우 낮아졌습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 건물 연식을 감안할 때, 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

* 안정적 주거 수요: 안산시 선부동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 실거주 또는 임대 목적 투자에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 164,000,000원입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용을 통해 임차인 관련 위험이 상당 부분 해소되었고, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 155,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 최종 입찰가는 주변 시세 변동, 유사 물건 거래 동향, 그리고 본 건의 권리 관계 최종 확인 결과를 반영하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.