나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51674 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 129-8 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""한국디지털미디어고교"" 서측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택 및 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물내 3층 302호로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(폭 약15m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2013-10-21)(한국디지털미디어고)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 김유한)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 : 안산지원 2025타경51674 (1)

소재지 : 경기도 안산시 단원구 와동 129-8 3층302호

용도 : 다세대주택

감정가 : 167,000,000원

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적 : 38.65㎡ (약 11.69평)

토지 지분 : 38.651㎡ (약 11.69평)

건물 면적 : 76.56㎡ (약 23.16평)

건물 지분 : 76.56㎡ (약 23.16평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 한국디지털미디어고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북서측으로 폭 약 15m의 중로에 접하고 있어 도로 관리 상태 또한 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(한국디지털미디어고) 등 다양한 도시관리계획의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 안산시의 압류입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부 상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 등기되어 있습니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 김유한, 163,000,000원 (을8, 말소)

* 압류: 안산시 (갑12, 말소기준권리)

* 압류: 도봉세무서장 (갑13, 말소)

* 압류: 계양세무서장 (갑14, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑15, 말소)

3.3. 임차인 분석

임차인 김유한 씨는 2022년 5월 3일 전입하였으며, 보증금 163,000,000원에 차임은 0원입니다. 확정일자는 2022년 3월 22일입니다. 권리분석상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 2026년 6월 9일에 ‘주택도시보증공사’로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 와동은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 지역사회는 대체로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 한국디지털미디어고등학교가 인근에 위치하여 젊은 유동인구의 영향도 있을 수 있습니다.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 벽돌치장 및 외장타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 구성되어 있습니다. 내부적으로는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 제반 설비를 구비하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

인근에 한국디지털미디어고등학교가 위치하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

비록 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단되고 인수되는 보증금은 없으나, 임차인 김유한 씨와의 관련 내용은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 제출된 확약서의 내용과 등기부상의 임차권 말소 처리 경과를 종합적으로 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

다양한 도시관리계획의 적용을 받고 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택입니다. 한국디지털미디어고등학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있으며, 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 등기부상 권리관계는 복잡하지 않으나, 임차인 관련 사항에 대한 주의가 요구됩니다. 다만, 제출된 확약서와 권리분석상 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단되어 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 한국디지털미디어고등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치

* 다세대주택으로 비교적 넓은 전용 면적 보유 (76.56㎡)

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(75.075㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 6일에 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:json]. 본건의 건물 면적(76.56㎡) 및 유사한 건축 연도(2001년식)를 감안할 때, 현재 시세는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가(167,000,000원)와 비교했을 때, 제시된 시세 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하여 예상 입찰가는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.