나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경269 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21, 1층 101호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 1억 3,300만원

토지면적: 25.89㎡ (약 7.83평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2018년 2월 9일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 "한대앞역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "한대앞역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

2.5. 주변 환경 분석

주변에 공원 및 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 양호한 편임. 대중교통 이용이 편리하며, 반경 1km 이내에 안산초등학교, 신안산대학교, 한양대학교 에리카캠퍼스 등 교육 시설이 위치함. 인근 지도 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 4월 12일 안산중앙새마을금고 근저당 (채권액: 600,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

없음. (주택임차권의 경우 대항력 없음으로 매각으로 소멸됨)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 94,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 29일

확정일자: 2020년 5월 11일

배당신고일자: 2024년 7월 9일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

3.5. 등기부채권 총액

755,185,731원

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음. 지하철 4호선 "한대앞역" 역세권으로 유동인구가 있으며, 배후 주거 단지를 기반으로 하는 지역 상권의 특성을 보임. 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 역세권의 이점을 누릴 수 있는 환경임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 공원, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준임. 마트, 병원 등 편의시설 이용을 위해 지하철역 또는 인근 상업 지구로의 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 주변 교통

지하철 4호선 한대앞역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

5.3. 교육시설

반경 1km 이내에 안산초등학교, 신안산대학교, 한양대학교 에리카캠퍼스 등이 위치하여 교육 환경 또한 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인 김 이 존재하나, 보증금 인수 의무는 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됨. 다만, 명도 과정에서 일정 부분 시간 소요 가능성은 있음.

* 건물 노후화: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 공동담보: 제공된 정보에 공동담보 표기가 있으나, 본 건에 인수되는 채무는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동의 한대앞역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 사용승인된 신축급 건물임. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 리스크가 크지 않음. 입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 한대앞역을 도보로 이용할 수 있어 교통 편의성이 뛰어남.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되어 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 안전하게 취득 가능함.

* 다양한 활용 가능성: 실거주 목적 또는 임대 수익용으로 활용하기에 적합함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 36.59㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 12,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 13,300만원이며, 건물 연식이 2018년으로 비교적 신축임을 고려할 때, 본건 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 최저 입찰가(1회 유찰 시 106,400,000원)부터 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 장점을 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 안정적인 입찰 희망 시: 1억 2,000만원 ~ 1억 2,500만원

* 경쟁 심화 시: 1억 2,800만원 ~ 1억 3,300만원

따라서, 본건의 예상 적정 입찰가는 약 1억 2,500만원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.