나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72304 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2731 거북섬마리나베이101 3블럭 1층157호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72304 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2731 거북섬마리나베이101 3블럭 1층157호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매2계 2024타경72304 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬로 110, 1층157호 (정왕동,거북섬마리나베이101 3블럭) | 감정가: 1,000,000,000원 | 최저가: 240,100,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호 안산지원 2024타경72304 (1)

소재지 경기도 시흥시 정왕동 2731 거북섬마리나베이101 3블럭 1층157호

용도 근린생활시설 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가 1,000,000,000원 (금십억원)

경매구분 부동산임의경매 (채권자 중OOOOO)

매각대상 토지/건물일괄매각

소유자/채무자 박OO / 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적 32.03㎡ (약 9.69평)

토지 지분율 3203.4 (대지권 비율을 의미함)

건물 전용면적 42.90㎡ (약 12.98평)

건물 지분율 4290 (전유부분 면적을 의미함)

제시외 면적 토지/건물 모두 0.00㎡

참고: 본 건물은 아파트가 아닌 근린생활시설(상가)이므로, 건물면적 42.90㎡는 전유면적(전용면적)이며, 분양면적은 전용면적에 공용면적을 합산하여 산정됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (입지 조건)

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '시흥나래초등학교' 서측 인근에 위치하며, 현재는 상가를 위주로 형성되고 있는 성숙 중인 상가지대입니다.

'거북섬 해양레저복합단지' 내에 위치하며, 세계 최대 규모의 인공 서핑장인 '웨이브파크'와 인접한 핵심 수변 상업시설입니다.

국가 마리나 거점항만으로 지정되어 요트 등 해양레저 수요가 풍부할 것으로 예상되며, 대부도/오이도 등 인근 관광 수요와 시화MTV 산업단지 고정 수요까지 더해 약 1,000만 명 이상의 잠재 수요가 기대되는 곳입니다.

건물의 외관은 2022.12.09. 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 강화유리, 화강석 붙임 등으로 마감되어 이국적이고 현대적인 디자인을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

광역 교통망으로는 제3경인고속도로, 영동고속도로, 평택시흥고속도로 등 이용이 편리하며, 수도권 제2순환고속도로 안산-인천 구간 착공(예정) 시 인천공항 등과의 접근성도 개선될 전망입니다.

또한, 지하철 4호선 및 수인분당선 정왕역, 오이도역 등을 통한 접근도 가능하여 수도권에서의 접근성이 양호합니다.

2.3. 권리 분석 (법적 특이사항)

경매 구분은 부동산임의경매로 채권자의 신청에 의해 진행 중입니다.

가장 중요한 권리 분석상 특이사항은 '구분건물의 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 1-1 금지사항 부기등기) 있음' 입니다. 이는 대지권 등기에 있어 별도등기된 사항(예: 별도의 저당권, 지상권 등)이 있다는 의미이므로, **매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리가 있을 수 있어** 이에 대한 **상세한 등기부등본 확인 및 법률적 검토**가 필수적입니다.

소유자/채무자가 동일인 박OO으로, 개인 채무로 인해 경매가 진행되는 것으로 보입니다.

2.4. 물리적 특이사항 및 주의사항

감정평가서에 따르면, 본건(157호)은 인접호(155호, 156호)와 벽체 구분 없이 일체의 공실 상태로 이용 중입니다. 이는 면적이 확장된 일체형 상가로 이용되고 있음을 의미합니다.

다만, 건축물대장상 호도면의 경계선을 갖고 위치가 특정되어 있으며, 필요한 경우 그 복원이 용이하다는 감정인의 회신서가 첨부되어 있습니다. 낙찰 후 본래의 157호로 복원하는 것이 가능하지만, 현 이용 상태(155, 156호와 연계)를 유지하려면 인접 호실의 소유주/임차인과의 협의가 필요합니다.

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 조사일 현재 공실 상태입니다.

2.5. 상권 분석

본건은 '거북섬 마리나베이101'에 위치한 수변 상가로, '해양레저'와 '관광' 테마의 중심에 있습니다.

주변에는 웨이브파크, 아쿠아펫랜드, 해양생태과학관 등 주요 집객시설이 조성 중이거나 운영 예정이며, 시흥시에서 아시아 최대 규모의 아쿠아리움 건설도 추진하고 있어 미래 관광 수요 증가 잠재력이 높습니다.

상권은 현재 '성숙 중인 상가지대'이자 '우상향하는 초기 단계'로 평가되며, 투자 전문가들은 저렴하게 매입하여 직접 운영하거나 재투자하기 좋은 시기로 언급하고 있습니다.

인접 도로 상태는 동/북측으로 약 20m 및 6m 내외 아스콘포장도로에, 남서측으로는 보행자 전용도로에 접하여 접근성과 가시성이 양호합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 상업시설 개발에 적합한 용도지역입니다.

중로1류(폭20m-25m) 및 소로1류, 소로3류 등에 접합하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 상업시설의 건축 및 운영에는 큰 제한이 없을 것으로 보이나, 상세한 건축 행위는 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

1. **권리 분석 리스크 (별도등기):** 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 1-1 금지사항 부기등기)가 존재하므로, 매수인이 인수해야 할 권리 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 이를 간과할 경우 잔금 납부 후 소유권 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

2. **공실 및 통합 이용 리스크:** 현재 155호, 156호와 벽체 없이 통합 사용 중인 공실 상태입니다. 낙찰 후 임대 또는 운영을 위해서는 현 상태 유지 여부, 복원 비용, 인접 호실과의 관계 등을 고려해야 합니다.

3. **상권 초기 활성화 리스크:** 거북섬 상권이 '성숙 중'이며 '우상향하는 초기 단계'이므로, 완전한 활성화까지 시간이 소요될 수 있습니다. 초기 투자 후 공실 위험 또는 낮은 임대수익률을 감수해야 할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 시화MTV 거북섬 해양레저복합단지 내에 위치하며, 웨이브파크, 마리나 거점항만 등 대형 호재를 갖춘 수변 상가입니다. 입지 조건 및 미래 개발 잠재력은 매우 높게 평가됩니다.

감정가 10억원으로 책정되었으며, 통합 상가(155, 156, 157호) 중 일부(157호)를 저렴하게 확보할 기회가 될 수 있습니다.

다만, '별도등기'에 대한 철저한 권리 분석과 현장 상황(통합 상가 사용 여부, 복원 가능성)에 대한 명확한 이해가 선행되어야 합니다. 초기 상권 활성화 지연에 따른 투자 기간과 수익률을 염두에 둔 장기적인 안목의 투자가 필요합니다.

4. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 웨이브파크 및 국가 마리나 거점항만에 인접한 수변 상가 핵심 입지입니다.

2. **관광 수요:** 약 1,000만 명의 잠재 관광 수요와 산업단지 고정 수요를 바탕으로 한 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다.

3. **미래 개발 가치:** 아시아 최대 아쿠아리움 건설 추진 등 추가적인 개발 호재를 갖추고 있어 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

4. **확장성:** 인접 호실과 벽체 없이 통합되어 있어, 대규모 면적을 필요로 하는 일반음식점, 카페, 또는 해양레저 관련 업종 등으로 활용하기에 용이합니다.

법원 정보

안산지원 경매2계