나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52133 [1] 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 14층1412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""소래초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거상업지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교툥환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건(사용승인: 2019.08.27) 내,
제14층 제1412호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실, 주방, 화장실)로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지기호(1~4) 일단으로,
인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지기호(1~4)일단으로,
북측 및 남서측, 동측으로 각각 노폭 약 4m , 8m , 12m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1)
도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

토지기호(2)
도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

토지기호(3)
도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

토지기호(4)
도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.6.9.신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 정윤선)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52133 (1) 사건번호로 진행되는 경기도 시흥시 신천동 706-12, 아도니스의 꿈 14층 1412호 오피스텔에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 245,000,000원입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52133 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 14층1412호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 245,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지면적: 9.07㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 55.47㎡ (약 16.78평)

* 건축물 사용승인일: 2019년 08월 27일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 5층 ~ 지상 20층 중 14층

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거상업지대입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 북측 약 4m, 남서측 약 8m, 동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구이며, 소로2류 및 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 28일 접수된 세하금융대부주식회사의 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 진행 중인 경매: 2025년 04월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(290,000,000원)가 본 경매입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정윤선 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 290,000,000원

* 전입일자: 2022년 07월 07일, 확정일자: 2022년 06월 16일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 신청 채권자인 주택도시보증공사(임차권자 정윤선)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 매수인이 인수하는 보증금: 0원 (임차인 확약서에 따라)

1.4. 상권분석

* 건물 현황: '아도니스의 꿈'은 2019년 8월 27일 사용 승인된 오피스텔로, 본 물건은 20층 건물 중 14층에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 전용 면적은 55.47㎡ (약 16.78평)입니다.

* 주변 상권: 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거상업 지역으로, 소래초등학교 인근에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 06월 02일 거래: 54.55㎡ (약 16.50평), 20층, 205,000,000원 (약 3,758,000원/㎡)

* 2025년 12월 23일 거래: 25.66㎡ (약 7.76평), 17층, 105,000,000원 (약 4,091,000원/㎡)

* 2025년 12월 21일 거래: 25.66㎡ (약 7.76평), 13층, 100,000,000원 (약 3,897,000원/㎡)

* 감정가는 55.47㎡ 기준 245,000,000원 (약 4,417,000원/㎡)입니다. 최근 거래된 유사 면적(54.55㎡) 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 위치: 경기도 시흥시 신천동에 위치하여 소래초등학교와 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 건물 시설: 2019년 준공된 건물로, 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 내부 구조: 오피스텔로 방 2개, 거실, 주방, 화장실로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 포기 확약서: 임차인 정윤선이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 이 확약서의 법적 효력 및 실무 적용에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 해당 물건은 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주변 개발 가능성: 향후 주변 지역 개발에 따른 일조권, 조망권 등의 영향 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규 준수 필요성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 신축급 오피스텔로, 2019년에 준공되었습니다. 가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 투자금 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 경매 특성상 합리적인 입찰을 통해 매력적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 주변 상권은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준이며, 소래초등학교와 인접해 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없어 초기 투자 부담이 현저히 낮습니다.

* 최신 건축물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 잠재적 가치: 시흥시의 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 경매 시세 차익 기대: 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여 전략적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 최근 유사 면적(54.55㎡) 실거래가: 205,000,000원 (2026.06.02)

* 최근 거래 기준 평당 가격: 약 3,758,000원/㎡

본 물건의 면적(55.47㎡)은 최근 거래된 54.55㎡ 물건과 유사합니다. 최근 거래가인 205,000,000원을 기준으로 하되, 경매 절차의 특성 및 감정가와의 차이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 시장 상황과 경쟁 입찰 상황을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 권고 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.