나이스옥션 법원경매 안산 2025타경431 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 743-7 에비뉴시티오피스텔 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 초지동 소재 ""별망중학교"" 남측 직선거리 약200미터 지점에 위치하는
에비뉴시티오피스텔 내에 소재하며, 인근일대는 상업 및 업무용 부동산들이 밀집하여 소재
하는 상업지대로서 북측 및 동측 인근으로는 아파트단지, 서측 근거리로는 반월국가산업단
지 내의 공장지대가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약1.9km
지점에 고잔역(4호선,수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 내 2층 206호로서
외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(별첨 내부구조도 참조).

설비내역

열병합 방식에 의한 지역난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(별망중학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 안산시 단원구 초지동 743-7 에비뉴시티오피스텔 2층206호

1.2. 사건번호

안산지원 2025타경431 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 용도

근린상가 (현황: 오피스텔 이용 중)

1.6. 감정가

133,000,000원

1.7. 면적

토지 면적: 13.46㎡ (약 4.07평)

토지 지분: 13.4617㎡ (약 4.07평)

건물 면적: 35.71㎡ (약 10.80평)

건물 지분: 35.7129㎡ (약 10.80평)

1.8. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 중 2층 206호

건물 사용승인일: 2017년 3월 23일

주요 구조: 철근콘크리트구조

내외부 마감: 외벽 - 돌붙임, 페인팅 / 내벽 - 벽지, 타일 / 창호 - 하이샷시, 칼라샷시

설비 내역: 지역난방, 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동에 소재하며, "별망중학교" 남측 약 200미터 지점에 위치합니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상업지대로, 북측 및 동측 인근에는 아파트 단지가, 서측 근거리에는 반월국가산업단지 내 공장지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 약 1.9km 지점에 4호선 및 수인분당선 고잔역이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리)

본 경매 물건의 말소기준권리(최선순위 권리)는 2024년 11월 6일 접수된 안산시의 압류(갑6)입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

본 물건에는 대항력 있는 임차인 김남수 씨가 존재합니다.

* 임차인: 김남수

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 5일

* 확정일자: 2021년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 2월 20일

임차인은 전입일자(2022.01.05) 및 확정일자(2021.12.10)가 말소기준권리(2024.11.06)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금 1억 5천만 원은 감정가 1억 3천 3백만 원보다 높습니다. 임차인이 배당요구종기일(2025.02.20) 내에 배당을 요구하였으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당된 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 의미이거나, 혹은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 특별한 법적 관계가 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점 자체만으로도 상당한 주의가 필요하며, 인수되는 보증금의 정확한 규모는 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 초지동 일대는 상업 및 업무 시설이 밀집된 상업지대입니다. 인근에 반월국가산업단지가 있어 배후 수요가 예상되며, 아파트 단지 등 주거 지역도 가까이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 임대 현황

제공된 정보에 따르면 임대 관계는 '미상'입니다. 본 물건 자체는 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있고, 고잔역(4호선, 수인분당선)이 약 1.9km 거리에 위치하여 교통이 편리합니다. 대형 산업단지와 주거 단지가 인접해 있어 상업 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

별망중학교가 남측 직선거리 약 200미터 지점에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김남수 씨의 존재입니다. 총 보증금 1억 5천만 원 중, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가(1억 3천 3백만 원)보다 높은 금액으로, 인수되는 보증금액에 따라 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한 사항

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(별망중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 지구 단위 계획, 기타 법률상의 제한사항은 향후 건축 또는 이용에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 초지동의 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 무엇보다 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(1억 5천만 원)이 감정가(1억 3천 3백만 원)를 초과한다는 점이 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다. 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 정확한 권리분석과 인수될 보증금액에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 초지동의 상업지역 내 위치하여 잠재적 상권 가치 보유

* 별망중학교 인접 및 고잔역 접근성으로 인한 주거/업무 환경 양호

* 반월국가산업단지 등 배후 산업단지 수요 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 133,000,000원에서 임차인에게 인수될 가능성이 있는 보증금(150,000,000원)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 만약 임차 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이라면, 이를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 현 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 전, 임차인과의 협의 또는 법원 조사를 통해 인수 보증금액을 명확히 확인하고, 실제 명도 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 검토를 통해 세부 내용을 재확인해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 안산시 단원구 초지동 743-7 에비뉴시티오피스텔 2층206호

1.2. 사건번호

안산지원 2025타경431 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 용도

근린상가 (현황: 오피스텔 이용 중)

1.6. 감정가

133,000,000원

1.7. 면적

토지 면적: 13.46㎡ (약 4.07평)

토지 지분: 13.4617㎡ (약 4.07평)

건물 면적: 35.71㎡ (약 10.80평)

건물 지분: 35.7129㎡ (약 10.80평)

1.8. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 중 2층 206호

건물 사용승인일: 2017년 3월 23일

주요 구조: 철근콘크리트구조

내외부 마감: 외벽 - 돌붙임, 페인팅 / 내벽 - 벽지, 타일 / 창호 - 하이샷시, 칼라샷시

설비 내역: 지역난방, 엘리베이터, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동에 소재하며, "별망중학교" 남측 약 200미터 지점에 위치합니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상업지대로, 북측 및 동측 인근에는 아파트 단지가, 서측 근거리에는 반월국가산업단지 내 공장지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 약 1.9km 지점에 4호선 및 수인분당선 고잔역이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리)

본 경매 물건의 말소기준권리(최선순위 권리)는 2024년 11월 6일 접수된 안산시의 압류(갑6)입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

본 물건에는 대항력 있는 임차인 김남수 씨가 존재합니다.

* 임차인: 김남수

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 5일

* 확정일자: 2021년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 2월 20일

임차인은 전입일자(2022.01.05) 및 확정일자(2021.12.10)가 말소기준권리(2024.11.06)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금 1억 5천만 원은 감정가 1억 3천 3백만 원보다 높습니다. 임차인이 배당요구종기일(2025.02.20) 내에 배당을 요구하였으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당된 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 의미이거나, 혹은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 특별한 법적 관계가 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점 자체만으로도 상당한 주의가 필요하며, 인수되는 보증금의 정확한 규모는 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 초지동 일대는 상업 및 업무 시설이 밀집된 상업지대입니다. 인근에 반월국가산업단지가 있어 배후 수요가 예상되며, 아파트 단지 등 주거 지역도 가까이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 임대 현황

제공된 정보에 따르면 임대 관계는 '미상'입니다. 본 물건 자체는 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있고, 고잔역(4호선, 수인분당선)이 약 1.9km 거리에 위치하여 교통이 편리합니다. 대형 산업단지와 주거 단지가 인접해 있어 상업 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

별망중학교가 남측 직선거리 약 200미터 지점에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김남수 씨의 존재입니다. 총 보증금 1억 5천만 원 중, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가(1억 3천 3백만 원)보다 높은 금액으로, 인수되는 보증금액에 따라 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한 사항

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(별망중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 지구 단위 계획, 기타 법률상의 제한사항은 향후 건축 또는 이용에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 초지동의 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 무엇보다 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(1억 5천만 원)이 감정가(1억 3천 3백만 원)를 초과한다는 점이 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다. 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 정확한 권리분석과 인수될 보증금액에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 초지동의 상업지역 내 위치하여 잠재적 상권 가치 보유

* 별망중학교 인접 및 고잔역 접근성으로 인한 주거/업무 환경 양호

* 반월국가산업단지 등 배후 산업단지 수요 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 133,000,000원에서 임차인에게 인수될 가능성이 있는 보증금(150,000,000원)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 만약 임차 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이라면, 이를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 현 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 전, 임차인과의 협의 또는 법원 조사를 통해 인수 보증금액을 명확히 확인하고, 실제 명도 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 검토를 통해 세부 내용을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.