나이스옥션 법원경매 안산 2025타경252 [1] 경기도 시흥시 매화동 765 답 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경252 [1] 경기도 시흥시 매화동 765 답 경매

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안산지원 경매3계 2025타경252 | 소재지: 경기도 시흥시 매화동 765 | 감정가: 920,690,000원 | 최저가: 644,483,000원 | 용도: 답

1. 안산지원 2025타경252 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경252 (1)

소재지: 경기도 시흥시 매화동 765

용도: 답 (농지)

감정가: 920,690,000원

토지면적: 4003.00㎡ (약 1211.22평)

토지 지분율: 400300 (제공된 정보 그대로 기재)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 함OO

채권자: 남OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 입지조건

해당 물건은 경기도 시흥시 매화동에 위치하며, 주변으로는 "매화초등학교"가 근거리에 있어 교육시설 접근성이 있습니다. 물건지 주변은 근교 경지 정리 지대로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다 [cite: user provided]. 차량의 진출입이 가능하며, 남서측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다 [cite: user provided].

토지 이용계획상 해당 물건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2023년 6월 27일부로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다 [cite: user provided, 15, 16]. 현재까지 검색된 주변 시설 정보에서는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채무자 겸 소유자가 함OO님이며, 채권자는 남OOOOOOO입니다. 채무자가 소유자 본인이므로, 일반적으로 경매로 인한 권리 하자(예: 말소기준권리보다 후순위 권리의 인수) 발생 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 낙찰 후 소유권 이전 등기 시 필요한 농지취득자격증명 발급 여부가 권리 취득의 핵심 관건이 될 것입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 현재 '답'으로 이용 중인 농지이며, 근교 농업 지대에 속합니다 [cite: user provided]. 도시지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 개발제한구역 및 과밀억제권역에 묶여 있어 현재로서는 상업 또는 주거 시설로서의 직접적인 개발이나 활용은 제한적입니다. 그러나 시흥시 매화동 일원에서 추진 중인 '매화지구 도시개발사업' 등 주변 지역의 개발 계획은 향후 토지의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 매화초등학교 남서측 근거리에 위치하며 [cite: user provided], 농지로서 현재는 주거 생활과 직접적인 관련성이 낮습니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다 [cite: user provided].

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지 취득 자격입니다. 본건 토지를 낙찰받기 위해서는 농지 소재지 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 매각 결정 기일까지 제출해야 합니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다 [cite: user provided, 2, 4, 6]. 또한, 개발제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다 [cite: user provided, 13, 15, 16]. 감정평가서 요약에 따르면, 면적, 경계 등 지적 불부합 여부 확인을 위한 측량이 필요할 수 있으며, 이는 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다 [cite: user provided].

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 매화동에 위치한 농지(답)로서, 도시지역, 자연녹지지역에 속하지만 개발제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명 발급 가능 여부이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 치명적인 위험이 존재합니다. 또한, 지적 불부합 가능성도 확인될 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

주변 지역의 개발 가능성(예: 매화지구 도시개발사업)을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지의 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 이러한 잠재력 실현을 위해서는 농지취득자격증명 발급이라는 필수 관문을 통과해야 하며, 복잡한 토지이용 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 현재 감정가 대비 토지 면적과 향후 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매3계