나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51441 [1] 경기도 시흥시 정왕동 산25 전 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51441 [1] 경기도 시흥시 정왕동 산25 전 경매

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안산지원 경매3계 2025타경51441 | 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 산25 | 감정가: 652,360,000원 | 최저가: 456,652,000원 | 용도: 전

1. 안산지원 2025타경51441 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 안산지원 2025타경51441 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 정보를 제공합니다.

사건번호: 안산지원 2025타경51441 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 산25

용도: 전 (현황)

감정가: 65,236,000원

토지면적: 694.00㎡ (약 209.93평)

토지 지분율: 69400 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외 면적: 19.70㎡ (㉠비닐하우스 약 13㎡, ㉡목조창고 약 6.7㎡)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 달OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 법정지상권

주의사항:

① 소유자 미상의 제시외 건물들(㉠비닐하우스, ㉡목조창고)은 매각에서 제외됨.

② 공부상 지목은 `임야`이나 현황은 `전`으로 이용 중이며, 지적도상 `맹지`임.

③ 지상의 이동이 용이한 `컨테이너박스`는 평가에서 제외함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 함현초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 창고, 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 자연환경과 일부 개발이 이루어진 지역의 특성을 보입니다.

교통 측면에서는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 수 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역으로도 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 유OO이며 채권자는 달OOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유자와 별개의 소유자가 해당 토지 상에 건물 등을 소유하고 있어 토지 사용에 대한 권리가 발생할 수 있음을 의미하며, 권리분석 시 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

또한, '중복사건'이라는 점도 고려해야 합니다. 동일한 물건에 대해 여러 경매 절차가 진행될 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 인수해야 할 채무나 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 소유자 미상의 비닐하우스와 목조 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 건축물에 대한 법적 문제 또는 철거 의무를 부담할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거, 농경지, 창고, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업지구와는 다른 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 중심 상권과는 거리가 있으며, 주변의 단독주택 및 창고 등과 연계된 지역적 수요를 기반으로 할 것으로 예상됩니다. 농경지가 포함된 점을 감안할 때, 지역 농산물 관련 소규모 유통이나 창고업 등과 연관된 업종이 일부 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

생활 편의시설 측면에서는, 함현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성은 확보될 수 있습니다. 그러나 대중교통 이용 편의도가 낮고, 주변에 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설에 대한 정보가 구체적으로 제공되지 않아, 일상생활 영위를 위해서는 자가 차량이 필수적이거나 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 토지를 자유롭게 이용하는 데 제약을 줄 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

'맹지'라는 점 또한 접근성 및 향후 건축 허가 등에 있어 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다. 비록 인접 필지를 통해 접근이 가능하다고 명시되어 있으나, 도로 이용에 대한 법적 권리 확보 여부가 중요합니다.

'중복사건'으로 인한 절차적 복잡성 및 예상치 못한 추가 채무 부담 가능성도 존재합니다.

지목이 '임야'이나 현황 '전'으로 이용 중인 점, 그리고 매각에서 제외되는 제시외 건물(비닐하우스, 창고) 및 이동 가능한 컨테이너 박스 등은 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악과 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 임대사항이 미상인 점도 권리관계 파악 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있으나, 법정지상권, 맹지, 중복사건 등 다수의 권리 및 이용상 제약 요소를 안고 있습니다. 현재는 농경지 및 임야, 창고 등이 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 활동보다는 토지 자체의 가치 상승 또는 개발을 염두에 둔 투자가 적합할 수 있습니다.

권리분석, 특히 법정지상권과 관련된 법률 검토가 매우 중요하며, 현장 방문을 통해 제시외 건물 및 토지 이용 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 주거용 또는 기타 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 토지 가치: 상대적으로 저렴한 감정가 대비 토지 면적을 고려할 때, 법적 제약이 해소될 경우 지가 상승을 통한 시세차익을 노릴 수 있습니다.

3. 지역 개발 가능성: 시흥시의 지속적인 개발 계획 및 지역 발전 추세에 따라 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 조사, 법률 전문가의 상담, 등기부등본 등 공적 장부 확인을 통해 신중하게 내리셔야 합니다. 본 보고서로 인한 투자 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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