나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52055 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1283-9 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""사동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내
1층 102호로서,

외벽 : 벽돌, 외장재 붙임 및 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로한면의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 5. 7. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 윤형란)로부터 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2025타경52055 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건소재지

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1283-9 1층102호

1.3. 물건현황

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5600만원

토지면적: 43.02㎡ (약 12.99평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.52㎡ (약 22.81평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 인수조건 변경)

1.5. 주의사항

2026년 5월 7일, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 윤형란)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "사동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 소로한면의 포장도로 등을 통하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 2022카단50761 (가압류, 2022.04.08.)

3.2. 권리분석 결과

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 법정지상권 등)가 없다면, 해당 경매물건은 일반적인 매각절차에 따라 말소될 권리들을 정리하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자: 윤형란)

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 11월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 주의사항 및 확약서 내용에 따라, 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않으며 임차권 등기 말소에 동의함.

3.4. 인수되는 보증금

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (0원).

3.5. 등기부 현황 요약

* 소유권 변동: 김희영 외 1명 (2002.01.03. 보존) -> 김세기 (2002.05.28. 이전) -> 김석원 (2007.01.08. 이전) -> 이종필 (2021.12.17. 이전)

* 주요 권리 내역:

* 을3: 주택임차권 (윤형란, 162,000,000원, 말소예정)

* 갑5: 가압류 (이찬희, 110,000,000원, 말소기준권리)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 162,000,000원, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 272,000,000원

4. 상권분석

본건은 안산시 상록구 사동에 위치하며, 주위에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "사동 행정복지센터"가 인근에 있어 지역 행정 및 민원 처리가 용이하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 윤형란이 제출한 확약서로 인해 매수인이 임차보증금 반환 부담을 지지 않을 것으로 예상되나, 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다. (주의: 확약서 내용상 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기에 동의하였으므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

6.2. 기타사항

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 이는 일반적인 도시지역의 규제사항으로, 특별한 개발 저해 요인으로 작용할 가능성은 낮으나, 향후 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 5600만원입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 부담될 수 있는 임차보증금 관련 리스크가 제거된 점이 특징입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차보증금 리스크 해소

주택도시보증공사(HUG) 및 임차인의 확약서로 인해 인수되는 임차보증금이 없어, 보증금 미반환 관련 위험 부담을 최소화할 수 있습니다.

8.2. 감정가 대비 시세 가능성

감정가 1억 5600만원 대비, 최근 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. (다만, 이는 낙찰 후 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 1억 5600만원, 그리고 주변 시세 분석 결과(최근 거래 사례는 1억 500만원 ~ 2억 6800만원 수준으로, 본건의 면적 및 연식 대비 시세 추정 필요)를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 7500만원에서 2억 2000만원 사이로 예상됩니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리관계 재확인, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.