나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52082 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 601-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.05.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '호동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 주위환경은 보통
입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정유장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평지의 세장형 토지로서, 단독(다가구)주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호동초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권
역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대 미상입니다.
- 기타 : 본건의 정확한 위치 및 경계 확인 등은 측량을 요하는 사항이니, 귀 원의 경매
업무 진행 시 재확인 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

단독(다가구)주택(1층, 2층, 3층 각 3세대, 4층 2세대) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 일반건축물대장 상 위반건축물 위반내역(1층/증축/주거/경량철골조/14㎡,
4층/증축/주거/경량철골조/18㎡, 4층/대수선/주거/494.65㎡)이 등재되어 있는바, 경매
진행시 반드시 위반건축물과 관련한 제반사항에 대하여 별도확인 및 유의바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대 미상입니다.
- 기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.위반건축물 등재되어 있음.
목록1. 건물 갑구 순위번호 8번, 목록2.토지 갑부 순위번호 10번 주영거지분,주공거지분,주형거지분 가처분등기(피보전권리 공유물분할청구권)에 대하여 신청인 김도경,신예나로부터 매각으로 인한 대금납부시 가처분등기 말소 동의서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건내역

사건번호: 안산지원 2025타경52082 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 601-23 (신주소: 경기도 안산시 상록구 구룡로 3-4)

용도: 다가구주택

감정가: 1,507,863,000원

토지면적: 267.10㎡ (약 80.8평)

건물면적: 494.65㎡ (약 149.6평)

제시외 건물면적: 65.10㎡ (약 19.7평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김

1.1. 1.건축물현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물로, 단독(다가구)주택으로 이용 중입니다. 1층, 2층, 3층 각 3세대, 4층 2세대로 구성되어 총 11세대로 이용 가능한 것으로 보입니다. 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장 상 위반건축물 내역이 등재되어 있습니다. (1층/증축/주거/경량철골조/14㎡, 4층/증축/주거/경량철골조/18㎡, 4층/대수선/주거/494.65㎡)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '호동초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

1.2. 3.토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(호동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

1.2. 4.주변시설

본 물건 인근에 일동공원이 있어 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용 가능합니다. 또한, 호동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매진행사항

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

1.3. 2.말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 15일 접수된 임의경매 (2025타경52082)입니다. 이 경매 개시 결정으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

* 목록1. 건물 갑구 순위번호 9번, 목록2. 토지 갑구 순위번호 11번 신예나지분 가처분등기(피보전권리 소유권이전등기청구권)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이로 인해 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 있으므로, 인수 금액 및 관련 채권자와의 협의가 필요합니다.

1.3. 4.임차인 현황

총 6명의 임차인이 거주 중이며, 모두 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-04

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-13

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-06-17

확정일자: 2014-05-16

배당신고일자: 2026-03-26

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-11-24

확정일자: 2026-03-06

배당신고일자: 2026-04-03

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2020-09-23

확정일자: 2020-09-23

배당신고일자: 2026-03-30

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-11-25

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 5.기타 등기사항

* 토지 갑구 순위번호 10번 주영거지분, 주공거지분, 주형거지분 가처분등기(피보전권리 공유물분할청구권)는 신청인 김 외 2명으로부터 매각으로 인한 대금 납부 시 말소 동의서가 제출되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주택가에 위치한 다가구주택으로서, 주변은 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있는 주거 지역입니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설이나 중심상업지구와는 거리가 있어 상업적 가치보다는 주거지로서의 가치가 높습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 호동초등학교가 인접하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 녹지: 일동공원이 가까워 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 법규에 따라 이행강제금 등 행정 제재가 부과될 수 있습니다. (1층/증축/주거/경량철골조/14㎡, 4층/증축/주거/경량철골조/18㎡, 4층/대수선/주거/494.65㎡)

* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 이들의 보증금 회수 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 강 , 강 , 임 임차인들의 경우, 실제 부담해야 할 금액이 예상보다 클 수 있으므로 면밀한 조사 및 대응 계획이 필요합니다.

* 인수되는 가처분: 신예나지분 가처분등기가 매수인에게 인수되므로, 소유권 이전 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유물분할 경매: 본 건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으며, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동의 주거 지역에 위치한 다가구주택입니다. 호동초등학교 인접, 일동공원 근처 등 입지 조건은 양호한 편이나, 공유물분할 경매라는 특수성과 위반건축물 등재, 다수의 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상), 인수되는 가처분 등 상당한 법적 리스크를 내포하고 있습니다.

매수인은 낙찰 후 위반건축물 관련 이행강제금, 인수되는 가처분으로 인한 소유권 문제, 그리고 미상 보증금 임차인들의 보증금 회수 관련 문제 등을 감당해야 할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석, 현장 조사, 그리고 예상되는 모든 비용과 위험을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 초등학교 인접 및 주택가 위치로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 넓은 면적: 상대적으로 넓은 토지 면적과 건물 규모는 향후 리모델링 또는 신축 시 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 복잡한 권리관계와 특수 물건으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 여러 법적 위험 요소를 가지고 있어, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

감정가: 1,507,863,000원

고려사항:

* 인수되는 가처분 (신예나지분) 및 관련 법적 절차 비용

* 위반건축물에 대한 이행강제금 및 시정 비용

* 대항력 있는 임차인들의 보증금 미회수 위험 (특히 보증금 미상 임차인)

* 공유물분할 경매 관련 추가적인 법률 자문 및 절차 비용

현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수되는 권리, 임차인과의 협상 결과, 위반건축물 관련 행정 처리 비용 등을 구체적으로 파악한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다. 다만, 인수되는 가처분 채권자와의 협의 결과에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.