나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52180 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 696-2 프라임캐슬비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 ""와동초등학교""남서측인근에 위치하며 주위는 공동
주택밀집지역으로 도로변으로 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층규모의 필로티구조건물임
-외벽:치장벽돌,석재붙임마감
-내벽:벽지,타일 등마감
-샷시:샷시이중창

이용상태

5층규모 도시형생활주택(단지형 8세대)의 3층 302호단위세대임.
(방3,거실,주방겸 식당,욕실겸 화장실,발코니,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,도시가스,소화설비 등을 갖추었으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 도시형생활주택(단지형8새대)부지로 접면도로 및 주위와는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

동남측으로 세로(가)포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,
시가지경관지구(일반),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건물은 동북측의 ""프라임캐슬에이동""과 벽체(동측)가 연결되어있음.
3)본건에는 전세권설정(전세권자:양철훈) 및 주택임차권(임차권자:양철훈)등기가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52180 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 696-2 프라임캐슬비동 3층302호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

토지지분: 31.59㎡ (약 9.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.35㎡ (약 20.07평)

건물지분: 66.35㎡ (약 20.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 224,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택이 밀집된 지역이며, 도로변으로는 근린생활시설이 혼재하는 환경입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건에는 대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금은 225,000,000원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양철훈 (신한은행이 승계한 것으로 명시됨)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-14

확정일자: 2022-02-22

배당신고일자: 2024-04-30

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을8)이 인수되는 것으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 을7 (전세권설정, 2022-03-23, 225,000,000원)이며, 해당 권리는 매각으로 말소될 예정입니다. 그러나 을8 (주택임차권, 2024-04-30, 225,000,000원)은 인수되는 권리로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 갑구의 가압류 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 525,227,152원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건축물대장상 본 건물은 경기도 안산시 단원구 황금2길 19 (와동 696-2번지)에 위치한 "프라임캐슬" B동으로, 2018년 2월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 규모의 도시형생활주택(단지형 8세대)입니다. 본건은 해당 건물 B동의 3층 302호이며, 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 본건물은 동북측의 "프라임캐슬 에이동"과 벽체(동측)가 연결되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 주변 유사 물건(다세대, 도시형생활주택)의 매매 정보를 분석한 결과, 2023년 7월 기준 59~75㎡ 면적의 매물이 98,000,000원에서 120,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 4,800,000원에서 5,800,000원 수준입니다. 본 물건은 2018년 신축으로 비교적 최신 건물이지만, 제공된 주변 실거래가 정보는 2002-2003년식 건물로, 연식 차이가 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

본 물건은 "와동초등학교" 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 밀집지역으로 주거 환경이 조성되어 있습니다. 도로변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 설비 내역

급배수, 위생 설비, 도시가스, 소화 설비 등을 갖추고 있으며, 개별난방 구조입니다.

5.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

6. 주변 혐오시설 여부

주변 지역(안산시 단원구 와동)에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력있는 임차인의 높은 보증금

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(양철훈)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(225,000,000원)이 본 물건의 감정가(224,000,000원)보다 높은 금액이라는 점입니다. 만약 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인은 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 예상보다 크게 늘어날 수 있습니다. 이는 본 물건의 낙찰 후 총 투자 비용을 감정가 이상으로 만들 가능성이 높습니다.

7.2. 건물 연결

본 건물이 인접 건물(프라임캐슬 에이동)과 벽체로 연결되어 있어, 사생활 보호나 독립성 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근인 2018년에 신축된 도시형생활주택이라는 장점이 있으나, 대항력있는 임차인의 보증금이 감정가를 상회하는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당할 것으로 예상되어 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2018년)로 건물 상태 양호 예상

* 와동초등학교 인근의 무난한 입지 조건

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 224,000,000원입니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금이 225,000,000원으로, 감정가를 초과합니다. 관련 규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

본 건의 시장 가치를 감정가(224,000,000원)로 가정하고, 인수해야 할 임차인의 보증금(225,000,000원)을 제외하면,

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 224,000,000원 - 225,000,000원 = -1,000,000원

이는 시장 가치보다 인수해야 할 임차 보증금이 더 높아, 사실상 현 시세 기준으로 낙찰 시 매수인이 손해를 볼 수밖에 없음을 시사합니다. 따라서, 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못할 경우를 대비하여, 매우 낮은 금액으로 입찰하거나 투자를 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

만약 본 건의 실제 시장 가치가 임차 보증금(225,000,000원)보다 높다고 가정하더라도, 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 감안한 실질적인 투자 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

현 상황에서는,

예상 입찰가: 0원 ~ 10,000,000원 (매우 보수적인 접근)

총 예상 부담액(최소): 224,000,000원 (감정가) + 225,000,000원 (인수 보증금) = 449,000,000원 (실제 인수 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.