나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52112 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""남안산 I.C"" 서측 인근에 위치하며 주위는 공원, 생활숙박시설 및 상업용 시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건내 1층 115호로서

외벽 : 페인팅 및 석재타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 주차시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 생활숙박시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52112 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층 115호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울시산림조합 (을1 근저당권자)

1.2. 물건 현황

용도: 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 건물 전체 용도는 숙박시설(생활형숙박시설)입니다.

감정가: 788,000,000원

토지면적: 9.13㎡ (약 2.76평)

건물면적: 43.03㎡ (약 13.01평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, "남안산 I.C" 서측 인근 지역입니다. 주변에는 공원, 생활숙박시설 및 상업용 시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 무난하게 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지이용에 대한 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건의 등기부에는 소유권이전(신탁등기 말소), 매매, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 다양한 권리 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (서울시산림조합, 2023-12-01)

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 공유자전원지분전부 이전 (박종남)

* 근저당권 (서울시산림조합)

* 가압류 (서울신용보증재단)

* 가압류 (경기신용보증재단)

* 임의경매개시결정 (서울시산림조합)

* 압류 (국민건강보험공단)

3.3. 인수/소멸되지 않는 권리 (주의사항)

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 별도등기가 존재하며, 이는 대지권의 목적인 토지에 '매립목적 변경금지' 등기가 설정되어 있음을 의미합니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 명도에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 성곡동 지역은 시화국가산업단지 및 반월국가산업단지와 인접하여 산업 배후수요가 풍부한 지역입니다. 또한, 국내 최초 인공섬인 시화MTV 반달섬에 위치하며, 주변 개발 사업(수변문화공원, 마리나 시설, 국제테마파크 등)이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 업종 현황 (근린생활시설, 소매점)

건축물대장 상 본 물건의 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 되어 있어, 해당 업종으로의 운영이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조의 28층 건물 내 1층에 위치하며, 급배수, 위생, 주차, 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다. 건물 외벽은 페인팅 및 석재타일로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에는 공원, 생활숙박시설, 상업용 시설 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 관련 사항

대지권의 목적인 토지에 '매립목적 변경금지'와 같은 별도등기가 존재하므로, 해당 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 반월특수지역 관련 자격 제한

본 물건은 반월특수지역 내에 위치하므로, 입주 자격 및 매수 자격에 대한 확인이 필요합니다. 관련 내용은 한국산업단지공단 경기입주지원에 문의하여 확인하시기 바랍니다.

6.3. 기타

건축물대장 상 용도(제1종근린생활시설)와 건물 전체 용도(생활형숙박시설)가 상이한 점은 추후 실제 이용 및 관리 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시화MTV 반달섬이라는 특수 입지에 위치하며, 교통 접근성과 주변 개발 호재를 갖춘 근린상가입니다. 별도등기 및 반월특수지역 입주 자격 제한이라는 다소 복잡한 권리 및 행정적 사항이 존재하지만, 이러한 사항들을 면밀히 검토하고 해결한다면 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 국내 최초 인공섬인 시화MTV 반달섬 내 위치로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변의 다양한 개발 사업 (수변문화공원, 마리나 시설, 국제테마파크 등)으로 인한 지역 활성화 기대.

* 시화 및 반월 국가산업단지 배후 수요 풍부.

* 근린생활시설(소매점)로서의 운영 가능성.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가 788,000,000원을 기준으로, 본 물건의 입찰가는 주변 시세, 권리 관계, 개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 상회하는 금액으로 입찰하는 것도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 별도등기 및 입주 자격 제한에 따른 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.