나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52026 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-163호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 [지하철4호선 안산역] 남서측 인근 신길동에 위치하고, 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역 ""안산역"", 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호하며, 인근에 평택시흥고속도로 ""남안산IC"" 등이 소재하여 물류교통 환경도 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건(사용승인일 : 2010.09.27)으로,
외벽 : 강화유리 마감, 페어글래스 마감, 복합판넬 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 강화유리 창호 등 임

이용상태

집합건축물 대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)으로, 현재는 공실이거나 단기 임대상태인것으로 조사됨

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 광평수의 사다리형 평지로 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 40M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업 지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

가격기준시점 당시 집합건축물대장 '표제부'에 위반건축물로 등재되어 있으나, 본건과는 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 인한 것으로 평가에는 구애받지 않고 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52026 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-163호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 394,000,000원

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 총면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치하며, 지하철 4호선 안산역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 4호선 안산역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 평택시흥고속도로 "남안산IC"가 인근에 있어 물류 및 광역 교통 환경도 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 본건은 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조의 13층 건물(2010년 9월 27일 사용승인)입니다. 외벽은 강화유리, 페어글래스, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 강화유리 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 집합건축물대장 상 제2종 근린생활시설(휴게음식점) 용도로 등재되어 있습니다. 현재는 공실이거나 단기 임대 상태로 조사되었습니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 광활한 사다리형 평지로, 현재 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 부지 등으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 동측으로 폭 약 40M의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업 지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행의 근저당권(접수일자: 2024-05-23, 권리금액: 1,086,000,000원)이 말소기준권리입니다. [cite: 을2]

* 기타 권리사항:

* 소유권이전 (주식회사성일전자산업, 매매 금395,259,000원) [cite: 갑5]

* 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사제이엔제이파트너스) [cite: 갑4]

* 가압류 (기술보증기금, 금250,000,000원) [cite: 갑6]

* 압류 (서인천세무서장) [cite: 갑7]

* 압류 (국민건강보험공단) [cite: 갑9]

* 등기부채권 총액: 1,336,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에는 '없음'으로 기재되어 있습니다. (다만, '지상권개요' 항목만 존재하고 내용은 없어 정확한 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의사항: 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 경기도 안산시 단원구 신길동 지역은 지식산업센터, 공구상가, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 주요 배후 수요: 인근에 다수의 지식산업센터 입주 기업 및 공구상가 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 입지 강점: 안산역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 동측으로 접한 40M 광대로변으로 인해 가시성과 접근성이 양호합니다.

* 업종 적합성: 집합건축물대장 상 제2종 근린생활시설(휴게음식점) 용도로, 식음료 관련 업종이나 소규모 서비스업 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다.

* 상권 특징: 안산역 주변은 대학생 등 젊은 층 유동인구가 많으며, 다문화 경향이 두드러지면서 외국인 근로자 수요도 증가하는 추세입니다. 또한, 중앙역 상권은 체류형 상권으로 전환하기 위한 사업이 진행 중인 점을 고려할 때, 지역 상권 전반의 활성화 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 안산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다. 차량 이용 시 평택시흥고속도로 남안산IC를 통해 수도권 광역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 공구상가 및 근린생활시설 이용이 가능하며, 안산역 인근으로는 보다 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 주거 및 업무 환경: 지식산업센터 밀집 지역으로서 업무 환경은 우수하나, 주거 편의시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 자체 검색 결과만으로는 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 지식산업센터 및 공구상가 밀집 지역은 혐오시설이 집중될 가능성이 낮으나, 정확한 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 채권이 금융기관에 양도된 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 현재 권리분석 상 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 건물 위반등재 이력: 감정평가서 요약에 따르면, 가격기준시점 당시 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재된 사실이 있었으나, 본건과 관계없는 다른 호수의 무단증축으로 인한 것으로 평가에는 영향을 받지 않았다고 합니다. 다만, 실제 현황 확인 및 향후 발생할 수 있는 이행강제금 부과 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 공실 및 임대 리스크: 현재 공실이거나 단기 임대 상태로 조사되어, 낙찰 후 공실 장기화 또는 신규 임차인 확보의 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2010년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 근린상가로, 안산역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 우수합니다. 주변에 지식산업센터와 공구상가가 밀집하여 상권이 형성되어 있으며, 잠재적 배후 수요를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황 미상 및 건물 위반등재 이력은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 상권 활성화 정도와 공실 리스크를 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안산역 역세권의 지식산업센터 내 상가로, 유동인구 및 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 소형 면적(약 8.35평)으로 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능하여 소액 투자자에게 매력적입니다.

* 감정가 대비 합리적인 낙찰가율을 통해 시세차익 및 안정적인 임대수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 주변 산업단지 개발 및 교통망 확충 등 지역 발전 가능성에 따른 추가적인 가치 상승이 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 394,000,000원

* 총 면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

* 면적당 감정가: 약 10,614,224원/3.3㎡ (평당)

본 물건은 유동화 물건이며, 과거 위반건축물 등재 이력, 현재 공실 또는 단기 임대 상태임을 고려해야 합니다. 주변 지식산업센터 및 공구상가 밀집 지역의 시세, 공실률, 향후 개발 가능성, 그리고 임차인 현황(보증금, 차임 0원, 대항력 없음) 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하여 감정가의 80% ~ 90% 수준 에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 315,200,000원 ~ 354,600,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현재 임대 시세, 공실률, 주변 경쟁 상가 분석, 그리고 권리관계에 대한 최종적인 현장 확인 및 재확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.