나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52016 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52016 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2025타경52016 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 3층303호 | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 71,050,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경52016 (1)입니다.

용도는 다세대주택이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 현황

본건의 소재지는 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-20 드림빌 3층303호입니다.

감정가는 145,000,000원입니다.

건물은

전용면적 $47.67 \text{m}^2$ (약 14.42 평)이며

제시외면적은 $0.00 \text{m}^2$입니다.

(다세대주택으로 분양면적은 별도 산정하지 않습니다.)

토지는

면적 $27.71 \text{m}^2$ (약 8.38 평)이며

제시외면적은 $0.00 \text{m}^2$입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, "부곡동행정복지센터" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능합니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설(상권)은 기본적인 수준으로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

2.3. 혐오 시설

현장 조사된 감정평가서 요항표상으로는 특이사항이 기재되어 있지 않으며, 현재 확인되는 바 특이한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 부곡동 일대의 지역 특성을 고려하여 현장 확인 시 주변의 소음, 냄새, 고물상 등 비선호 시설 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 명도(인도) 리스크

가장 중요한 특이사항은 임차권자 관련 내용입니다.

2025년 7월 11일, 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 임차권자(박경주)로부터 대항력 포기 확약서를 제출받았습니다.

이 확약서에는 임차권자가 우선변제권만을 주장하고, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인(낙찰자)에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

이는 매수인이 대항력 있는 임차보증금을 인수할 위험이 해소되었음을 의미하며, 명도(인도) 리스크가 현저히 낮아지는 매우 긍정적인 요소입니다. 매각 대금 납부 후 소유권을 이전받는 즉시 임차권자에게 명도 절차를 진행할 수 있습니다.

3.2. 등기부상 특이사항

토지 등기부 을구 1번에 '지상권 설정 등기'라는 별도 등기가 존재합니다.

지상권은 타인의 토지에 건물이나 공작물을 소유하기 위해 토지를 이용할 수 있는 권리이므로, 이 지상권이 건물 소유를 위한 것인지(관습법상 법정지상권 문제 등), 또는 제3자 권리인지 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이 별도 등기로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 투자 분석 및 의견

4.1. 잠재적 리스크

최대의 리스크는 '1토지(을구 1번 지상권 설정 등기) 별도등기'입니다. 지상권자가 누구이며, 그 내용이 무엇인지에 따라 매수 후 토지의 이용 및 매매에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 등기부등본을 통해 해당 지상권의 내용을 필히 확인하고 전문가의 자문을 구해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 4,500만 원대의 다세대주택으로, 실수요자와 소액 투자자 모두에게 적합할 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 없는 물건으로 확인되어 명도 리스크가 거의 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 다만, 토지상의 지상권 설정 등기가 걸림돌이 될 수 있으므로, 입찰 전 해당 권리의 법적 효력을 확인하는 것이 투자 성공의 관건입니다.

4.3. 투자 포인트

첫째, 명확한 명도 용이성: 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 잔존 임차보증금 인수 부담이 없으므로, 낙찰 후 명도가 매우 수월할 것으로 예상됩니다.

둘째, 감정가 대비 시세차익 가능성: 주변 시세를 철저히 조사하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 감정가 이하로 낙찰받아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

셋째, HUG(주택도시보증공사)의 채권 회수 목적 강제경매로, 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리되어 진행될 가능성이 높습니다.

법원 정보

안산지원 경매1계