나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51968 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 708-3 강남빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51968 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 708-3 강남빌 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51968
• 주소: 경기도 안산시 단원구 사세충열로1길 15-1, 강남빌 5층501호
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매1계 2025타경51968 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 사세충열로1길 15-1, 강남빌 5층501호 | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 91,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2025타경51968 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51968 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 708-3 강남빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

토지지분: 24.7508㎡ (약 7.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.87㎡ (약 13.57평)

건물지분: 44.8675㎡ (약 13.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 소유자 미상의 제시외 건물은 매각에서 제외함

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

1.2. 4.이용상태

기준 시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

도시가스 설비, 위생 설비, 급·배수 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 정방형의 평지로서 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 7.인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(사세충렬문), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 9.공부와의 차이

공부상 현황과 차이는 없습니다.

1.2. 10.기타참고사항

임대사항은 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부 구조 확인이 불가하여 집합건축물대장 등재 내용을 기준으로 평가되었습니다. 또한, 1층에 제시외 물건 ㄱ)이 소재하나 소유관계는 불분명하며 매각에서 제외됩니다.

2. 최고의 입지

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 특히 '와동초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다양한 단독 및 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 지역으로서 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 안산시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 핵심 권리사항

본 물건의 가장 중요한 권리사항은 '법정지상권'이 성립될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지 소유주와 건물 소유주가 달라져 건물 소유주가 토지 사용에 대한 법정지상권을 주장할 수 있는 상황을 의미하며, 향후 건물 철거나 토지 사용에 제약이 발생할 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 매각 제외 물건

소유자 미상의 제시외 건물은 이번 경매 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 건물이 매각으로 소유권이 이전되지 않음을 의미하며, 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건이 위치한 와동은 전반적으로 주택 위주의 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 와동초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 유해시설로부터의 안전성이 확보될 가능성이 높습니다. 또한, 지역 내 소규모 상점, 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택으로 현재 정상적으로 이용 중이며, 도시가스, 위생, 급배수 시설 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 5층 건물 중 501호로 조망이나 채광 등에서의 장점을 가질 수 있습니다.

5.2. 교육 및 공공시설

가장 가까운 교육시설로는 와동초등학교가 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 조건입니다. 또한, 토지이용계획상 '시가지경관지구', '역사문화환경보존지역' 등에 포함되어 있어 지역의 미관 및 문화적 가치 보존에도 노력을 기울이는 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

본건의 가장 큰 리스크 요인은 법정지상권입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주는 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있어 건물 철거나 토지 소유권 행사에 있어 복잡한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 심층적인 권리 분석 및 전문가 상담이 필수적입니다.

6.2. 미확인 내부 상태

감정평가서상 이해관계인의 폐문부재로 인해 정확한 내부 구조 및 상태를 확인하지 못했습니다. 표준적인 관리 상태를 기준으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다소 상이할 수 있으며, 이는 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

소유자 미상의 제시외 건물이 존재하나 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 향후 건물 철거, 점유, 경계 분쟁 등 추가적인 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설)

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 상세 조사 및 현장 방문을 통해 잠재적인 혐오시설의 유무를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 와동초등학교 인근에 있어 교육 환경이 우수하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 감정가는 1억 3,100만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, '법정지상권'이라는 매우 중요한 법적 쟁점이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 내부 상태 미확인 및 제시외 건물 관련 문제 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

안산시 단원구 와동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 잠재적 가치

향후 법정지상권 문제가 원만하게 해결된다면, 주거 지역으로서의 가치를 충분히 누릴 수 있을 것으로 보입니다. 초기 감정가 수준에서 권리 문제를 해결할 수 있는 방안을 찾는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.3. 권리 문제 해결 시 기대효과

법정지상권 문제를 해결하고 내부 수리 등을 완료할 경우, 안정적인 임대 수익을 기대하거나 시세 차익을 통한 투자 수익을 노릴 수 있습니다.

본건 감정평가서 요약

경기도 안산시 단원구 와동 708-3 혐오시설 검색 결과 (가상)

와동초등학교 주변 환경 검색 결과 (가상)

안산시 단원구 와동 상권 분석 (가상)

법원 정보

안산지원 경매1계