나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51968 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 708-3 강남빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제5층 제501호호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 위생설비, 급·배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 정방형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상임.
- 본건 내부구조 및 이용상태는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 내부구조는 집합건축물대장상 기재내용 등에 의거하였으며, 내부상태는 표준적이며, 일반적인 관리상태를 기준으로 감정평가하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.
- 본건 지상 1층에 ""후첨 건물개황도""와 같이 제시외물건 ㄱ)이 소재하며, 본건 호수로 표기된 부분에 대하여 구조, 이용상황, 면적 등은 목측에 의거 개략적으로 산정하였으며 소유관계는 알 수 없는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

소유자 미상의 제시외 건물은 매각에서 제외함. 2026.8.11.신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이지훈)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환 채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경51968 (1)

1.2. 소재지

경기도 안산시 단원구 와동 708-3 강남빌 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

131,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 24.75㎡ (약 7.5평)

토지지분: 24.7508㎡ (약 7.5평)

건물면적: 44.87㎡ (약 13.6평)

건물지분: 44.8675㎡ (약 13.6평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.9. 건물 정보

건물명: 강남빌

준공일자: 2019년 5월 16일 (사용승인일 기준)

층수: 5층 건물 중 5층

구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕

총 세대수: 8세대

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

2.5. 주변 혐오시설

인근 지역을 조사한 결과, 물건지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 4월 4일자 울산세무서장의 압류

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이지훈)

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 9일

확정일자: 2021년 6월 14일

배당신고일자: 2023년 8월 10일

3.3. 권리분석 요약

등기부등본상 최초 소유권 보존은 2019년 5월 21일 최은선 명의로 되어 있으며, 이후 김지연에게 소유권 이전(2021년 7월 30일)되었습니다. 이지훈 임차인의 주택임차권이 등기되어 있으나, 2023년 8월 10일자로 말소 예정입니다. 울산세무서장의 압류(2023년 4월 4일)가 말소기준권리가 되며, 이후 서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매(본건) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 인수 여부

본건에는 임차인 이지훈이 존재하나, 2026년 5월 29일자로 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기(2002-2003년 준공)에 거래된 다세대주택의 면적은 59.38㎡ ~ 75㎡이며, 거래가는 98,000,000원에서 120,000,000원 사이입니다.

본건(강남빌)은 2019년에 준공되어 비교 대상 물건들보다 건축 연령이 최신입니다.

거래가액을 전용면적 기준으로 환산 시, 약 160만원/㎡ ~ 193만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

4.2. 본건 가치 평가

본건 건물 면적 44.87㎡를 최근 시세의 평균 단가(약 173만원/㎡)로 환산 시, 약 77,500,000원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다. 감정가 131,000,000원 대비 시장가치가 낮게 형성되어 있어, 경매 절차에서 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 와동초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주택 밀집 지역으로 기본적인 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 접근성

차량 및 도보 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 감정가 대비 낮은 시세

감정가가 최근 실거래가 및 추정 시장 가치보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6.2. 건물 내부 상태

이해관계인 부재 등으로 내부 구조 확인이 어려웠으며, 표준적인 관리 상태를 기준으로 감정평가되었으므로 실제 내부 상태는 상이할 수 있습니다.

6.3. 낮은 토지 지분율

건물 면적 대비 토지 지분 면적이 상대적으로 낮아, 향후 재건축 등 개발 시 지분율에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

소유자 미상의 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 별도의 문제가 발생하지는 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 또한, 건물 자체의 건축 연도가 비교적 최신(2019년 준공)이라는 장점도 있습니다. 다만, 감정가가 현재 시장 시세 대비 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 법적 분쟁 및 보증금 미회수 위험이 원천적으로 해소되었습니다.

* 비교적 신축 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

추정 시장 가치 및 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 약 77,500,000원 수준의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 시장 상황 및 본건의 실제 상태를 면밀히 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.