나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52071 [1] 경기도 안산시 상록구 사사동 134-5 주건축물제1동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사사동 소재 '명안공주묘' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트, 공장, 농경지 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호로
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 남서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 사사동 134-5)
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-05~2023-09-04(2년), 2023-09-05~2025-09-04(2년) 의왕·군포·안산 공공주택지구 조성사업)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.5.26. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이창우)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52071 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사사동 134-5, 주건축물제1동 5층 501호

* 용도: 도시형생활주택

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 501호

* 건축허가일: 2017.03.06

* 사용승인일: 2018.05.17

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 38.34㎡ (약 11.6평)

* 건물면적: 75.83㎡ (약 22.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사사동 '명안공주묘' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위로는 다세대주택, 아파트, 공장, 농경지 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 인근에 산업단지들이 위치하고 있어 공장 및 관련 시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하)

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)와 접합

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023-09-05~2025-09-04 의왕·군포·안산 공공주택지구 조성사업 관련)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 12월 02일자 최정규 가압류 (서울북부지방법원)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 을5: 2023년 10월 27일자 이창우 주택임차권 (보증금 175,000,000원)

* 을11: 2021년 12월 02일자 최정규 가압류 (금70,000,000원)

* 을12: 2022년 09월 21일자 국민건강보험공단 압류

* 을13: 2023년 09월 04일자 오케이캐피탈 가압류 (금13,988,000원)

* 을14: 2025년 01월 08일자 안산시 압류

* 을15: 2025년 04월 03일자 주택도시보증공사 강제경매 (175,000,000원)

* 말소되지 않는 권리: 명세서상 지상권은 없으나, HUG 관련 특이사항 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이창우)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 16일

* 확정일자: 2021년 09월 17일

* 배당신고일자: 2023년 10월 27일

* 대항력: 없음

* 참고: 임차권 등기는 말소될 예정이나, HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항 확인 필수.

3.3. 인수되는 권리

* 명세서상 소멸되지 않는 권리는 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 관련 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속하며, 주변에 주거시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

* 일부 공공주택지구 조성사업과 관련이 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 산업단지가 다수 위치하고 있어 관련 종사자들을 위한 주거 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건축물은 2018년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조입니다.

* 난방, 위생, 급배수 설비 및 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변의 혼재된 용도지역으로 인해 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근 대중교통 정류장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 임차권 등기와 관련된 HUG(주택도시보증공사)의 확약 내용이 핵심입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

* 신청채권자(주택도시보증공사)가 임차권자 이창우로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력을 포기'하는 내용의 확약서를 제출받았습니다.

* 이는 매수인에게 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다.

* 즉, 매수인은 임차인에게 잔여 임대차보증금을 지급할 의무가 없으며, 임차권 등기 말소에도 동의한 상태이므로 명도 부담이 크게 줄어들 것입니다.

6.3. 기타

* 주변 지역의 개발 계획 (예: 공공주택지구 조성사업) 및 도시계획시설(도로 등)의 변경 가능성을 고려해야 합니다.

* 실제 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태 및 수리 필요 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 도시형생활주택으로, 경매 절차 상 HUG(주택도시보증공사)가 임차인(이창우)의 보증금 반환 채권에 대해 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인의 보증금 인수 부담이 '0원'으로 확정된 매우 유리한 조건의 물건입니다.

* 감정가 2억원 대비 주변 유사 물건의 실거래가 추이를 볼 때, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 '인수조건 변경'으로 인한 임차보증금 반환 부담 제로: 매수인은 추가적인 보증금 인수 없이 명도 부담을 최소화할 수 있습니다.

* 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물: 노후화된 인근 빌라에 비해 건축 연식이 짧아 상대적으로 가치가 높을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 공공주택지구 조성사업 등 주변 개발 계획을 고려하여 장기적 관점에서 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 비슷한 면적(35.26㎡~55.11㎡)의 다세대 주택이 2026년 3월~5월 사이에 3,500만원에서 9,700만원 사이에 거래되었습니다. 하지만 이는 연식이 오래된 건물(1993년~2001년) 기준이며, 본건은 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 본건 건물 면적 75.83㎡ (약 22.9평)을 기준으로, 유사한 지역의 신축급 다세대 주택 거래 사례를 참고할 때, 감정가 2억원을 기준으로 보수적으로 접근하여 시세의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* HUG 임차보증금 175,000,000원에 대한 인수 부담이 없으므로, 실질적인 취득가격을 낮추는 데 유리합니다.

* 종합적인 시장 상황과 본 물건의 장점을 고려하여, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 170,000,000원 내외로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.