나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51993 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-56 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""검바위초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위에는
다세대주택 및 단독주택, 소규모아파트 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로
보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 교통상황은 대체로
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 2층 203호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 보일러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 삼각형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 표시 중 지목 ""전""은 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.2.9. 신청채권자 주택도시보증공사 (임차권자 김현지 승계인)로 부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경51993 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 은행동 327-56 2층203호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

294,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 37.64㎡ (약 11.38평)

건물면적: 52.95㎡ (약 16.02평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재 (단, 관련 확약서 제출로 인한 인수 보증금 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 소재하며, 검바위초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

2.4. 인접도로상태

본건은 남측 및 북동측으로 소로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (갑3, 2023-03-15)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 주택임차권(김현지)을 포함한 이후의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소기준권리보다 후순위)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현지 승계인)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-07

* 확정일자: 2021-12-16

* 비고: 본 건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "대항력있는임차인" 관련 특이사항이 있으나, 2026년 2월 9일자 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 임차권자 김현지 승계인이 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서, 현 시점에서는 매수인이 인수해야 할 임차인의 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 권리 없이 매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 종합한 결과, 해당 물건과 유사한 연식(2021년 준공)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일 거래: 327-49번지, 48.36㎡ (약 14.63평) / 220,000,000원 (약 454.9만원/㎡)

* 2026년 7월 7일 거래: 327-49번지, 49.78㎡ (약 15.06평) / 180,000,000원 (약 361.6만원/㎡)

* 2026년 7월 21일 거래: 327-48번지, 40.23㎡ (약 12.17평) / 142,000,000원 (약 353.0만원/㎡)

4.2. 유사 물건 거래 사례

위 거래 사례들을 바탕으로 본 물건(전용면적 52.95㎡)의 시세를 추정해보면, 가장 높은 거래 단가인 약 454.9만원/㎡를 적용 시 약 240,987,960원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다. 다만, 거래 시점에 따라 가격 편차가 있으며, 건물의 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다. 감정가(294,000,000원) 대비 주변 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있는 점은 참고가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 2층 203호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 설비내역

급배수 및 위생 설비, 보일러 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인(김현지 승계인)이 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였기에, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나, 임차권등기가 말소되는 절차상 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타

* 주변에 혐오시설이 다수 확인되지는 않았으나, 도시 지역 특성상 주거 밀집 지역임을 감안하여 현장 확인이 필요합니다.

* 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준이 낮은 점은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동 소재 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 특히, 임차인의 보증금 미인수 조건은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요인입니다. 다만, 감정평가액과 주변 실거래가 간의 시세 차이가 존재하므로, 이를 충분히 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수 조건으로 인한 부담 감소

* 비교적 양호한 입지 및 교통 여건

* 2021년 준공된 신축급 건물

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 종합 분석한 결과, 본 건의 예상 시세는 약 216,000,000원에서 241,000,000원 수준으로 판단됩니다. 그러나 감정가는 294,000,000원으로 책정되어 있습니다. 임차인 관련 리스크가 해소되었고, 신축급 건물임을 감안할 때, 낙찰가는 감정가의 80~90% 선까지도 고려될 수 있으나, 주변 시세를 보수적으로 접근한다면 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 표준적인 분석 방법을 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 진행 과정 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.