나이스옥션 법원경매 안산 2025타경514 [1] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층씨-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧지구대 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 판매 및 업무시설, 오피스텔, 공공기관, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕으로서
외벽 : 석재 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 건축물대장 현황도면, 상가배치도면 등을 참조하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경514 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 씨-2호

용도: 근린상가

감정가: 876,000,000원

토지 면적: 16.38㎡ (약 4.95평)

토지 지분: 16.3789㎡ (약 4.95평)

건물 면적: 47.60㎡ (약 14.40평)

건물 지분: 47.6㎡ (약 14.40평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하며, 배곧지구대 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 판매 및 업무시설, 오피스텔, 공공기관, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 본건의 남측, 동측, 서측으로 도로가 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 환경 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 관련된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 2020년 6월 16일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권(591,600,000원)을 말소 기준 권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

경매 절차를 통해 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매 개시 결정 등기 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 현황은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 양윤정: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2024년 4월 5일.

* 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 배곧 신도시 상업 지구에 위치한 근린상가로, 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 점을 고려할 때, 식음료 및 관련 업종에 적합한 입지입니다.

서영베니스스퀘어 건물 자체의 집객력과 함께, 상업 지역 내 다양한 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

인접 도로의 폭이 넓고 차량 접근성이 좋으며, 다양한 상업 시설이 입점해 있어 유동 인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활 정보

단지 북동측 인근에 배곧지구대가 위치하여 치안 확보에 긍정적입니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상가 이용객 확보가 용이합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 '유동화 물건'으로, 자산유동화에 관한 법률에 따라 관리될 수 있으며, 통상적인 부동산 경매와는 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

건축물대장상 본건 건물의 주용도는 '제1종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 감정평가서상 이용 상태는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 기재되어 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간 차이가 존재할 수 있습니다. 이 점은 향후 인허가 및 사업 운영 시 확인이 필요합니다.

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 등록된 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않으나, 혹시 모를 미등록 임차인이나 별도의 점유 관계에 대한 현장 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 제1종 근린생활시설(실제 제2종 근린생활시설, 일반음식점으로 이용 중)로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역의 1층 코너 상가입니다.

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태이며, 인수해야 할 보증금 부담이 없는 물건입니다.

역세권은 아니지만, 배곧 신도시 내 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 잠재 고객 확보에 유리합니다.

건축물대장과 실제 이용 현황 간의 용도 차이에 대한 확인이 필요하며, 유동화 물건이라는 점을 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최신 계획 도시인 배곧 신도시 내 상업 지구의 1층 코너 상가로, 우수한 접근성과 가시성을 자랑합니다.

법정 지상권 외 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 초기 투자 부담을 낮출 수 있습니다.

상가 건물로서의 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 사업 목적 달성이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 감정가(876,000,000원)를 기준으로, 최근 유사 물건의 실거래가, 시장 동향, 임대 현황, 향후 개발 계획, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 유동화 물건 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 위한 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다. 따라서, 상세한 권리 분석과 임대차 조사, 주변 상권 및 시세 조사 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.