나이스옥션 법원경매 안산 2025타경468 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 1층173호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경468 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 1층173호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경468
• 주소: 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 1층173호
• 감정가: 383,000,000원
• 최저가: 91,958,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매2계 2025타경468 | 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 1층173호 | 감정가: 383,000,000원 | 최저가: 91,958,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경468 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 1층 173호

용도: 근린생활시설 (음식점 이용 중)

감정가: 383,000,000원

토지면적: 7.93㎡ (약 2.40평)

건물면적 (전용): 25.74㎡ (약 7.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 법원 감정평가서상 인접한 호실(172호, 174호)과 벽체 구분 없이 일단의 영업장(음식점)으로 일체 이용 중이라는 점에 유의해야 합니다.

건축물대장 및 호도면 등을 통해 향후 경계의 복원은 가능하다고 하나, 낙찰 후 기존 임차인 및 인접 호실 소유자와의 원상복구, 경계 확정 및 명도 과정에서 마찰이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 근린생활시설의 전용면적(25.74㎡)은 약 7.79평으로 소규모이나, 인접 호실과 통합 이용 중인 현황을 고려할 때 실제 사용면적에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건이 위치한 '배곧시그니처타워'는 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 공원이 혼재되어 있는 주상지대이며, 전반적인 제반 여건은 보통 수준입니다.

왕복 4차선 아스콘 포장도로에 연계된 주출입구를 통해 차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통입니다.

토지 이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있어, 상업 및 주거 지원 시설로서의 기본적인 입지는 양호합니다.

2.2. 권리 분석

본 경매 물건은 '부동산임의경매'로 진행되는 '유동화물건'입니다.

유동화물건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 채권 관리가 철저히 진행되는 경우가 많아 경매 절차상 큰 특이사항은 없을 것으로 보입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 매각 시 소유권 이전에 문제가 되는 공부(公簿)와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

**특이사항: 임차인 관련**

감정평가서상 '임대사항 미상'으로 기재되어 있으나, 현황상 근린생활시설(음식점)로 이용 중이므로 실제 영업 중인 임차인이 존재할 가능성이 높습니다.

임차인의 보증금 및 권리관계(대항력 유무, 사업자등록일 등)가 파악되지 않았으므로, **반드시 매각물건명세서 및 현장조사 등을 통해 임차인의 존재 여부와 대항력을 확인**해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 수도 있는 리스크가 있습니다.

2.3. 상권 분석

본 물건이 속한 배곧신도시는 시흥시 내에서 비교적 젊은 인구 비율이 높고 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가받고 있습니다.

다만, 시흥시 전반적으로 신도시 상가의 공급 과잉 문제가 지적되고 있으며, 일부 지역에서는 상가 공실률이 높다는 의견도 존재합니다.

배곧신도시 상권은 서울대 시흥캠퍼스 부지를 중심으로 북측과 남측 상권으로 분리될 수 있으며, 시간이 지나면서 공실이 줄고 자리 잡은 상가도 나타나고 있습니다.

본 물건은 배곧시그니처타워 내 1층에 위치하며, 주변의 지식산업센터와 아파트 단지로부터 발생하는 주중 직장인 수요와 주말 주거 수요를 동시에 흡수할 수 있는 복합 상권입니다.

현재 인접 호실과 통합하여 '음식점'으로 운영 중인 현황은, 해당 위치가 식음료(F&B) 업종에 대한 기본적인 수요를 갖추고 있음을 시사합니다.

**참고:** 시흥시 배곧동 '배곧상가'는 관내 첫 '골목형 상점가'로 지정되는 등 상권 활성화를 위한 시 차원의 노력도 진행 중입니다.

2.4. 생활 정보

**주요 시설:**

교육 시설: 배곧한울초등학교 인접

주변 상업 시설: 인근 아파트 단지 및 지식산업센터의 상업시설 연계

문화/쇼핑 시설: 신세계사이먼 시흥 프리미엄 아울렛(배곧동 소재)이 인접하여 배곧신도시 내 쇼핑 편의성을 높이고 있습니다.

**혐오 시설:**

주변에 명확히 알려진 대형 쓰레기 매립장, 소각장, 원자력발전소 등 일반적인 혐오시설의 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

**1. 물리적 경계 복원 리스크:** 인접 2개 호실(172호, 174호)과 통합 사용 중이므로, 낙찰 후 호실을 분리하여 사용하려면 내부 벽체 및 설비를 복구해야 하는 비용과 시간이 발생합니다. 만약 다른 호실의 소유주가 경매에 참여하여 통합 영업을 계속하길 원할 경우 경쟁이 심화되거나, 반대로 분리 복구 과정에서 마찰이 생길 수 있습니다.

**2. 임차인 리스크:** 임대차 관계 미상 상태이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 재정적 리스크가 발생합니다.

**3. 상권 리스크:** 시흥시 상가 전반의 공급 과잉 논란 및 일부 상권의 공실률 문제를 고려할 때, 예상 임대수익률을 보수적으로 책정해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 지식산업센터와 주거 단지가 혼재된 배곧신도시 내 1층 근린생활시설로, 기본적인 입지 요건은 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 8,300만 원으로 형성되어 있으나, 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 높은 투자 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 현재 호실이 3개로 통합 운영 중이라는 **가장 큰 특이사항**과 임차인 현황이 미상이라는 **권리적 주의사항**을 해결하는 것이 투자 성공의 핵심입니다. 통합 사용 현황을 고려하여, 인접 호실의 경매 진행 여부나 향후 용도 등을 종합적으로 판단하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 배곧신도시 내 주상복합 지역의 1층 코너 또는 주 출입구 인근으로 예상되는 입지이며, 지식산업센터와 아파트 단지 배후 수요를 확보하고 있습니다.

**유연한 용도:** 현재 음식점으로 이용 중이며, 소규모 사무실, 편의점, 베이커리 등 다양한 업종으로 전환이 용이한 1층 근린생활시설입니다.

**경계 복원 후 가치 상승:** 인접 호실과의 경계를 복원하여 단독 호실로 임대하거나, 복원 없이 인접 호실을 추가로 낙찰받아 대형 점포(음식점, 병원 등)를 구성할 경우 시너지 효과 및 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 추가 낙찰에는 리스크가 따름)

**가격 경쟁력:** 유동화물건 특성상 빠른 매각을 위해 가격 조정이 적극적으로 이루어질 수 있으며, 유찰 횟수를 고려한 입찰이 필요합니다.

법원 정보

안산지원 경매2계