나이스옥션 법원경매 안산 2025타경520 [1] 경기도 시흥시 거모동 1766-4 녹원아파트 2동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경520 [1] 경기도 시흥시 거모동 1766-4 녹원아파트 2동 1층106호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경520
• 주소: 경기도 시흥시 거모동 1766-4 녹원아파트 2동 1층106호
• 감정가: 220,000,000원
• 최저가: 220,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

안산지원 경매4계 2025타경520 | 소재지: 경기도 시흥시 거모동 1766-4 녹원아파트 2동 1층106호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경520 (1)

소재지: 경기도 시흥시 거모동 1766-4 녹원아파트 2동 1층106호

용도: 아파트 (공부상: 제2종근린생활시설-일반음식점)

감정가: 220,000,000원

토지면적: 38.63㎡ (약 11.69평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 현황(아파트 및 집기 보관)의 불일치

1.2. 감정평가 요약 정보

위치 및 주위환경: 군자초등학교 남동측 인근에 소재하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역임.

교통상황: 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

건물의 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 중 1층

사용승인일자: 1992.10.31.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역 등

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 환경 및 토지이용

본건은 경기도 시흥시 거모동 녹원아파트 단지 내에 위치하며, 군자초등학교가 인접한 주거밀집지역입니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 주거 인프라는 잘 갖춰져 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당되어, 상대적으로 높은 용적률이 허용되는 지역입니다. 이는 장기적인 관점에서 토지의 잠재 가치를 높이는 요소로 볼 수 있습니다.

교통 환경은 차량 접근성이 양호하고 대중교통(버스) 이용이 용이하여 보통 수준의 편리성을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 상태

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 일반적인 임의경매 절차를 따를 것으로 보입니다.

특별한 추가 정보가 없는 한 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 매각 시 법원에서 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되는 "매각으로 소멸되지 않는 권리 없음"을 전제로 합니다. (단, 입찰 전 등기부등본 확인 필수)

3.2. 가장 중요한 특이사항 분석 (용도 불일치)

본건의 가장 중요한 권리 분석 대상은 **공부상 용도와 현황 사용 용도의 불일치**입니다. 건축물대장 등 공부상으로는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현황은 '아파트'로 사용되거나 책상 등의 집기를 보관하는 상태로 조사되었습니다.

이는 낙찰자가 추후 용도변경 절차를 진행하거나, 현 상태를 유지할 경우 관할 시청으로부터 불법 용도 변경에 따른 이행강제금 부과 등 행정 제재를 받을 수 있는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권분석 및 인프라

본 물건은 아파트 단지 내 1층에 위치하고 있습니다. 공부상 근린생활시설 용도였던 만큼, 아파트 외에 소규모 사무실이나 기타 근생시설로 활용 가능성을 열어둘 수 있습니다. (단, 용도변경/허가 필수)

주거지 상권으로, 인근에 군자초등학교 및 주거 시설이 밀집되어 있어 일반적인 주거 편의시설(마트, 학원 등) 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주거 편의성

1992년 사용승인된 구축 아파트이지만, 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등 기본적인 아파트 시설은 갖추고 있습니다.

1층 물건이라는 특성상 노약자나 어린 자녀를 둔 가구에게는 편리성이 높을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 리스크 (용도 관련)

**최대 리스크:** 현재 주거용으로 사용하더라도 법적으로는 일반음식점 용도입니다. 이로 인해 주택임대차보호법의 적용 여부, 은행권 주택담보대출 실행의 어려움, 그리고 이행강제금의 부과 가능성이 존재합니다.

낙찰자는 현황(주거)에 맞게 **용도변경**을 시도해야 할 수 있으며, 용도변경 가능성 및 소요 비용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 만약 용도변경이 불가하거나 비용이 과도한 경우, 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

1992년 사용승인된 구축 아파트로, 내부 시설의 노후화 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대관계가 미상인 점도 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건의 가치 및 투자가치 판단

본건은 시흥시 거모동의 일반주거지역 내, 약 25평형대의 1층 아파트 물건(현황)으로 실수요 가치가 높은 편입니다.

감정가 2억 2천만 원은 일반적인 아파트 시세를 반영한 것으로 보이나, **용도 불일치라는 치명적인 리스크가 포함**되어 있으므로, 입찰 시에는 이행강제금 예상액, 용도변경 수수료 및 공사 비용을 충분히 감안하여 보수적인 가격으로 접근해야 합니다.

용도변경 가능성이 높고, 소요 비용이 합리적이라면 주변 시세 대비 저렴하게 주거용 아파트를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 반면, 용도변경이 불가능할 경우 근린생활시설로서의 가치를 재평가해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 요약

1) 저층 아파트 선호 실수요자에게 적합한 1층 물건이며, 향후 상업적 활용(근생) 잠재성도 내포하고 있습니다.

2) 개발 잠재력이 높은 제3종일반주거지역에 위치하여 장기적 관점에서 토지 가치가 양호합니다.

3) **핵심 체크 사항:** 입찰 전 관할 시청에 '근린생활시설'에서 '주택(아파트)'으로의 용도변경 가능 여부, 관련 법규, 그리고 예상 비용을 반드시 문의해야 합니다.

4) 보수적인 입찰가 산정: 용도변경 관련 모든 추가 비용 및 행정 리스크를 감안하여 감정가 대비 충분한 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.

5) 명도 리스크: 임대차 관계 미상으로 명도 협상 과정의 어려움 및 예상치 못한 추가 비용(이사비 등)을 고려해야 합니다.

법원 정보

안산지원 경매4계