나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51852 [1] 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층611호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 ""광명대교"" 북동측 인근에 위치하는 가산디오스텔 오피
스텔(통칭 슈프림디오스텔) 6층 611호로 주위는 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활
시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 6층 611호로
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감등
창호 : 샷시 창호등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비, 승강기설비 등의 설비
가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭30m~35m)(주간선도로)(접합), 제3종구역<공항시설법>,
진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였음.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:박혜원)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.09.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경51852 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층 611호

용도: 업무시설 (지식산업센터)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 건물 정보

해당 건물인 가산디오스텔 오피스텔은 철근콘크리트구조이며, 지하 4층부터 지상 15층까지 건축되었습니다.

본건은 6층 611호에 위치하고 있으며, 2020년 11월 11일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 주차, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "광명대교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 용이하며, 대중교통 사정은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통으로 판단됩니다.

3.2. 도로 및 토지 이용 계획

본건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭30m~35m)(주간선도로)(접합), 제3종구역(김포공항), 진입표면구역(김포공항), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 3월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8)입니다.

이에 따라 해당 강제경매개시결정 등기보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이 물건의 경우, 소유권 이전(갑3, 갑4), 주택임차권(을1), 압류(갑5, 갑6, 갑7) 등이 말소 대상에 포함됩니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인은 박혜원 씨이며, 주택도시보증공사가 보증을 제공한 임대차 관계입니다.

임차인의 보증금은 185,000,000원이며, 차임은 없습니다.

전입일자는 2022년 5월 6일, 확정일자는 2022년 5월 9일입니다.

배당신고일자는 2024년 3월 6일입니다.

권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

본 물건의 경우, 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026년 6월 9일자)가 제출되어, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

4.3. 특이사항 (확약서 내용)

임차인 박혜원 씨는 주택도시보증공사로부터 보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인의 대항력은 없으며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설 및 용도

본건이 위치한 지역은 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 복합용도 지역입니다.

주변에 다양한 편의시설 및 업무 지원 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 제한 사항

일반공업지역, 고도지구, 공항시설법 관련 구역(제3종구역, 진입표면구역), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

이러한 지역 제한 사항은 향후 건축 또는 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 지역 지구의 특성상 공업 시설 등이 분포할 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 이용할 수 있어 일반적인 수준의 교통 편의성을 제공합니다.

6.2. 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 미변제 시 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 판단은 필요할 수 있습니다.

7.2. 지역 및 규제 관련

다양한 법규의 적용을 받는 지역으로, 향후 용도 변경이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 공실 및 시장 변동성

지식산업센터 및 오피스텔 시장은 경기 변동 및 공급량에 따라 공실률이나 임대료에 영향을 받을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 철산동에 소재한 가산디오스텔 오피스텔 6층 611호로, 감정가는 175,000,000원입니다.

물건의 면적은 토지 7.99㎡, 건물 19.05㎡이며, 업무시설로 이용 중입니다.

권리분석상 가장 중요한 점은 임차인 박혜원 씨가 대항력을 포기하고 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수할 임차 보증금이 없다는 것입니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 인해 다른 압류 및 임차권 등기 등은 말소될 예정입니다.

주변 환경은 공업지역 및 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준입니다.

지역적으로 일반공업지역, 고도지구, 공항 관련 구역, 과밀억제권역, 상수원보호구역 등이 겹쳐 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 업무시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

* 안산지원의 경매 물건으로, 비교적 낮은 감정가에서 시작하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 175,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 추가적인 권리 인수 비용이 발생하지 않습니다.

다만, 낙찰 후 실제 임대 수익률, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 본 정보 외 추가적인 조사 및 현장 방문을 통해 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.