나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51838 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2028-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 옥터초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택,
다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 위치, 환경, 접근정도등으로 보아
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바,
제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역,
역사문화환경보존지역,성장관리권역

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물요항표"" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 ""건물요항표"" 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물(사용승인년도:2008.9.11)로
외벽: 석재타일 붙임 등 마감
내벽: 벽지붙임 및 타일붙임 등
창호: 샷시 창호

이용상태

공부상 공부상 이용상황은 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택이나, 외부관찰 및 탐문조사
결과 주택으로 이용중인것으로 조사되는바, 경매입찰시 재확인을 요함.

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건의 2,3층의 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 외부관찰 및 탐문조사시
주택으로 이용중인 것으로 조사되며, 전체건물을 14개호로 구분하여 사용중인 것으로
조사되는바, 경매진행시 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-일반건축물대장(갑)구 위반건축물 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51838 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2028-11

용도: 다가구주택

감정가: 1,114,669,200원

2.3. 면적 정보

토지 면적: 228.10㎡ (약 69.0 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.0 평)

건물 면적: 526.84㎡ (약 159.4 평)

건물 제시외 면적: 90.93㎡ (약 27.5 평)

2.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 위반건축물

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 일반건축물대장(갑)구 위반건축물 등재되어 있음

특수물건정보: 유동화물건, 위반건축물

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 옥터초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 현황

인근 토지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 고도지구

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역

* 성장관리권역

3.6. 외부 시설 조사 (혐오시설 등)

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 상세 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

소유권이전, 근저당권, 지상권설정, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소 처리되었습니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당권(2003.05.09. 접수, 을10)

등기부채권 총액: 420,882,569원

* 건물 등기부 요약:

소유권보존, 근저당권, 전세권설정, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소 처리되었습니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당권(2008.11.14. 접수, 을1)

등기부채권 총액: 658,882,569원

4.2. 임차인 현황 및 권리 분석

총 20명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 분석되었습니다. 이는 경매 낙찰 시 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

* YASMINMOSTROKSANA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-25, 대항력 없음

* 골람(MOSTAFAMOHAMMADGOLAM): 보증금 22,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-02, 확정일자 2023-11-02, 배당신고일자 2025-04-16, 대항력 없음

* NGUYENTHI BICHVAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-15, 대항력 없음

* 응우옌(NGUYENVANVINH): 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-07-11, 확정일자 2025-04-08, 배당신고일자 2025-04-10, 대항력 없음

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-30, 확정일자 2020-03-30, 배당신고일자 2025-04-09, 대항력 없음

* NGUYENTHI DUNG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-19, 대항력 없음

* PHAMQUYNHCHI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-02, 대항력 없음

* 양 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-08-06, 확정일자 2018-08-06, 배당신고일자 2025-04-07, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-20, 대항력 없음

* 조문빈(ZHAOWENBIN): 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-24, 확정일자 2022-03-24, 배당신고일자 2025-04-18, 대항력 없음

* ANJINSHUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-12, 배당신고일자 2024-11-26, 대항력 없음

* 박윤철(PIAOYUNZHE): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-12, 확정일자 2022-11-16, 배당신고일자 2024-11-26, 대항력 없음

* 박성곤: 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-20, 확정일자 2022-05-23, 배당신고일자 2024-10-30, 대항력 없음

* JIN JIANRI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-07, 대항력 없음

* 김길록(JIN JILU): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-06, 확정일자 2025-04-07, 배당신고일자 2025-04-07, 대항력 없음

* MANCERALEO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-24, 대항력 없음

* MANCERARIZA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-24, 대항력 없음

* 이영덕: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-09, 대항력 없음

* 이영덕: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-09, 확정일자 2018-04-25, 배당신고일자 2025-04-15, 대항력 없음

* 조문빈(ZHAOWENBIN): 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-24, 확정일자 2022-03-24, 배당신고일자 2025-04-18, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

5. 상권 분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

옥터초등학교가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 잠재력이 있을 수 있습니다.

다만, 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로도 등재되어 있으나, 현재는 주택으로 이용 중인 것으로 조사되어 상업적 활용보다는 주거용으로서의 가치가 더 클 것으로 보입니다.

6. 생활 정보

* 교육: 옥터초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장(갑)에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 증축/개축 제한, 매매 시 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인 및 해결 방안 모색이 필요합니다.

* 건물 용도 혼재: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 전체 14개 호로 구분되어 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 다르므로, 입찰 전 반드시 재확인해야 하며, 추후 행정 지도나 벌금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문회사가 채권자라는 점은 통상적인 경매 절차와 유사하나, 관련 특이사항은 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 다가구주택으로, 주거 지역에 속해 있으며 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

하지만, 위반건축물 등재 및 공부와 실제 이용 현황 간의 차이(사무실 용도가 주택으로 사용)는 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 문제점들을 인지하고 해결할 수 있는 방안을 마련한 후에 접근하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 실거주 목적: 위반건축물 문제를 해결할 수 있다면, 다가구주택으로서 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 임차인들의 대항력이 없어 인수 부담이 적으므로, 명도 완료 후 전 세대 임대 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 현재 임대 관계는 미상인 경우도 많으므로 별도 조사 필요)

* 입지: 옥터초등학교 인근이라는 점과 차량 접근 용이성은 장점입니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,114,669,200원입니다.

모든 임차인의 보증금 합계가 0원임을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 위반건축물 문제, 실제 건물 상태, 주변 시세, 향후 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

리스크 요인(특히 위반건축물)을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 금액으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사와 법률 검토, 시장 분석을 거친 후 산정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근 시 감정가의 80% 수준을 하한선으로 고려해볼 수 있으나, 이는 투자자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.