나이스옥션 법원경매 안산 2025타경495 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718 오션웨이브 1층177호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬동 행정복지센터"" 북서측 근거리에 위치하는 오션
웨이브 제1층 제177호, 제178호로 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공원 등이 혼
재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제1층 제177호외 1개호로서,
외벽 : 커튼월 및 복합패널 마감 등
내벽 : 몰탈위페인트 및 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리 마감 등

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(공실)
기호(2) : 근린생활시설(공실)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(자동차관련시설 및 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접
합), 주차장(2020-07-14)(주차장 엠티브이3), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합
), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경495 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718 오션웨이브 1층 177호 (도로명 주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 4)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 233,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 규모: 지하 1층, 지상 7층 철골철근콘크리트 구조 건물 내 1층 177호 (총 117개 호실)

건물 용도 (전체): 자동차관련시설(주차장), 제2종근린생활시설

건물 상태: 공실

2.3. 면적 정보

토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평) (토지 지분)

건물면적: 8.12㎡ (약 2.46평) (전용 면적)

1.1. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 오션웨이브 건물 내 1층 177호로, 거북섬동 행정복지센터 북서측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하는 성숙된 상가지대입니다.

2.1. 2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 대중교통은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.1. 3. 도로 관계

본건 건물은 북측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 편리합니다.

2.1. 4. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 주차장, 중로1류, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.1. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 3일자 우리은행 근저당권(채권액 360,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 1번 신탁등기는 말소되었습니다.

2.1. 2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 등기부상 별도등기(매립 목적 변경 금지) 사항이 존재합니다.

2.1. 3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원입니다. 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

2.1. 4. 별도등기 사항

대지권의 목적인 토지에 '매립 목적 변경 금지' 관련 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 사항이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.1. 1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 거북섬 일대는 시흥시의 핵심 개발 지역 중 하나로, 해양 레저 관광 단지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집해 있으며, 웨이브파크 등 관광 시설도 운영 중입니다.

2.1. 2. 본건 상권 가치

현재 본건은 공실 상태이나, 장기적으로 거북섬 지역의 발전과 함께 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 자료에 따르면 거북섬 일대 상가 공실률이 높은 편이며, 관광객 유입 및 교통 인프라 확충이 상권 활성화의 중요한 요소로 분석됩니다.

2.1. 3. 건물 용도

건물 전체 용도는 자동차관련시설(주차장) 및 제2종근린생활시설이며, 본건(177호)은 제2종근린생활시설로 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

2.1. 1. 주변 편의시설

근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

2.1. 2. 교육 및 의료 시설

주변에 다수의 학교와 병원 시설이 분포하고 있으며, 시흥시 정왕동 및 인근 지역을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.1. 1. 매수 자격 제한

본건 소재지가 반월특수지역에 해당하므로, 입주 및 매수 자격에 대해 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인이 필요합니다.

2.1. 2. 토지별도등기

대지권의 목적인 토지에 '매립 목적 변경 금지'라는 특수한 별도등기가 존재하여, 향후 토지 활용이나 재개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

2.1. 3. 높은 상가 공실률

거북섬 일대는 높은 상가 공실률을 보이는 지역으로 알려져 있습니다. 따라서 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 적극적인 임대 활동이 필요합니다.

2.1. 4. 환경 관련 고려사항

시흥시 일부 지역은 과거 산업단지 개발 등으로 인해 악취 민원 발생 요인이 상존했던 지역으로 인식된 바 있습니다. 최근에는 하수처리장, 소각시설 등에서 클린에너지센터를 운영하며 환경 개선 노력을 기울이고 있으나, 주변 지역의 개발 및 환경 정책 변화를 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 일대에 위치한 1층 근린상가(전용면적 8.12㎡)입니다. 감정가는 2억 3,300만 원이며, 현재 공실 상태입니다. 반월특수지역으로 지정되어 있어 입주 및 매수 자격 확인이 필수적이며, 토지 별도등기(매립 목적 변경 금지)는 잠재적 리스크 요인입니다. 주변 상권은 관광 레저 단지로 개발 중이나, 높은 상가 공실률은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 거북섬 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 본건 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 시세 대비 저가 매수 기회 가능성.

* 지속적인 투자 유치 및 인프라 확충으로 인한 상권 활성화 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 233,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

말소기준권리 채권 총액은 360,000,000원입니다.

본 물건의 특수성(반월특수지역, 토지 별도등기, 높은 공실률)을 고려할 때, 감정가의 70~90% 범위 내에서 신중한 접근이 필요합니다. 지역 개발 상황, 예상 임대 수익률, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점에서는 1억 7천만 원 ~ 2억 1천만 원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.