나이스옥션 법원경매 안산 2025타경344 [1] 경기도 시흥시 능곡동 시흥장현공공주택지구일반상업용지2-1 센텀시티 6층610호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경344 [1] 경기도 시흥시 능곡동 시흥장현공공주택지구일반상업용지2-1 센텀시티 6층610호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매2계 2025타경344 | 소재지: 경기도 시흥시 능곡번영길 30, 6층610호 (능곡동,센텀시티) | 감정가: 493,000,000원 | 최저가: 118,369,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (안산지원 2025타경344 (1))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 안산지원 2025타경344 (1)

소재지: 경기도 시흥시 능곡동 시흥장현공공주택지구일반상업용지2-1 센텀시티 6층610호

용도: 근린생활시설 (공부상 학원)

감정가: 493,000,000원

건물면적: 79.20제곱미터 (약 23.96평)

토지면적: 0.00제곱미터 (대지권 미등기 상태)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: (OOOOO / 주OOOOOO / 인OOOOOOOOO)

특이사항: 대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨. 2022년 4월 사용승인된 신축 건물임.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 서해선 시흥능곡역 서측 인근 시흥장현 공공주택지구 내 일반상업용지에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 더불어 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지구로, 신도시 개발의 배후 수요를 확보하고 있습니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 서해선 시흥능곡역과 인근 노선버스 정류장을 고려할 때 대중교통 환경은 매우 양호합니다. 토지는 인접토지와 평탄한 정방형에 가까운 형상으로 상업용 건부지로 활용 중이며, 북측 30m, 서측 25m 등 광폭 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. (검색 결과, 시흥장현지구는 인천, 광명, 안양, 안산 등 수도권 서남부 주요 도시를 연결하는 정중앙 입지를 자랑하는 신도시로 개발되고 있습니다.)

2.2. 권리 분석 및 특이사항

본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 현재 대지권의 유무는 알 수 없으나, 감정평가 시 대지권의 적정 귀속을 전제로 감정평가액(4억 9,300만원)을 산정하였으며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 이는 매각 후 대지권 확보가 이루어지지 않을 경우 추후 권리 관계에 문제가 발생할 소지가 있음을 의미합니다. 다만, 신청 채권자로부터 토지 및 건물에 대한 분양대금이 납부되었다는 보정서(2025.04.11.)가 제출된 점은 대지권 확보 가능성에 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. (경매 진행 시 대지권 관련 사항 재확인 필수)

2.3. 상권 분석 및 이용 현황

본 물건은 공부상 용도 및 현재 이용상태가 학원(근린생활시설)으로 파악됩니다. 2022년 신축 건물이며, 내부 인테리어가 마감된 상태로 양호한 이용상태를 보입니다. 시흥능곡역 주변 상권은 시흥장현지구의 중심 상권 중 하나로, 배후 주거 수요를 바탕으로 일일 유동인구가 2만 6천 명 수준으로 추정됩니다. (다만, 해당 지역은 상업용지 비율이 비교적 높아 상가 공급 과잉에 대한 우려가 제기되는 지역이므로, 임차 수요 및 공실률 확인이 필요합니다.) 기본 급배수, 위생설비, 승강기 설비 등 공용 시설은 잘 갖춰져 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

2.4. 생활 정보 및 개발 호재

본 물건이 위치한 시흥장현지구는 계획적으로 개발된 신도시로서, 주거, 상업, 공공시설 등이 체계적으로 배치되어 있습니다. 주변은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접하여 차량 접근성이 매우 뛰어납니다. 과밀억제권역에 해당합니다. (검색 결과, 신도시 개발 초기 단계에 있으므로, 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에 대한 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태입니다. 현재 최저가에 대지권이 포함되었더라도, 매수 후 대지권 확보를 위한 별도의 조치 또는 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 분양대금 납부 보정서가 제출되었다는 점을 감안하여, 법원을 통해 대지권 확보 가능성에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 시흥능곡역 주변 상권의 상가 공급 과잉 가능성이 상존하므로, 향후 안정적인 임대 수익 확보를 위해 업종 적합성 및 공실률 동향을 신중히 검토해야 합니다. 임대관계가 미상이므로 명도 관련 리스크 또한 존재합니다.

2.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 서해선 시흥능곡역 역세권에 위치한 2022년 사용승인된 신축 근린생활시설(학원 용도)로서, 우수한 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 다만, 대지권 미등기라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이는 반드시 해결되어야 할 사항입니다. 투자 시에는 법원 서류 및 추가 정보 조사를 통해 대지권 확보 가능성을 면밀히 따져보아야 합니다. 대지권 확보가 원활하게 이루어진다면, 신도시 배후 수요를 바탕으로 안정적인 학원 또는 기타 근린생활시설 임차 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

투자 포인트

1. 최고의 입지: 서해선 시흥능곡역 초역세권 및 시흥장현지구 중심 상업용지 위치.

2. 신축 건물: 2022년 사용승인 건물로 건물 상태가 매우 우수하며, 즉시 이용 가능성이 높음.

3. 배후 수요: 대규모 공공주택지구(신도시)의 풍부한 주거 및 학생 배후 수요 확보.

4. 도로 조건: 30m, 25m 광폭 도로에 접하여 접근성이 탁월함.

법원 정보

안산지원 경매2계