나이스옥션 법원경매 안산 2025타경451 [1] 경기도 광명시 철산동 627 롯데낙천대아파트 101동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 ""철산1동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며 부근으로
는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거
지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 개봉역 및 구일역이 소재
하여 대중교통 이용편의는 좋은 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층건 아파트 중 19층 1904호로서
외벽 : 몰탈위 페인트마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등 마감
창호 : 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2, 발코니등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측의 정문, 후문을 이용하여 단지 진입가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)철산동 627
제3종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로)(접합), 소로3류(폭8m미만)
(집산도로)(접합), 제3종구역<공항시설법>, 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대
보호구역(예지유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(예지유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>
기호(2)철산동 17
제3종일반주거지역, 고도지구, 소로3류(폭8m 미만)(집산도로)(접합), 제3종구역<공항시설
법>, 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였습니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경451 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 627 롯데낙천대아파트 101동 19층1904호

용도: 아파트

감정가: 730,000,000원

토지면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.14㎡ (약 25.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경기도 광명시 철산동에 위치하며, 철산1동 행정복지센터 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 개봉역 및 구일역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 23층 건물 중 19층에 위치한 아파트입니다.

토지는 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 진입은 동측 및 서측의 정문과 후문을 통해 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자는 김OO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 5월 14일 접수된 안순님의 근저당권(채권최고액 110,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 을14 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 압류, 갑7 가압류, 갑8 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 346,028,821원입니다.

현재까지 파악된 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

본 건은 재매각 물건으로, 특별매각조건으로 매수보증금이 20% 적용됩니다.

4. 상권분석

주변은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역으로, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

교통이 편리한 편이며, 지하철역과 버스정류장이 인근에 위치합니다.

검색 결과, 본건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 나타나지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 소음 문제(비행기 소음, 재개발 공사 소음)가 거주민의 생활 질을 저하시킬 수 있는 요소로 언급되었으나, 이는 일정 거리에서는 덜할 수 있습니다.

현재 상권이 발달 중이며 개발이 진행 중에 있어, 상업적 다양성을 기대하기에는 시간이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 아파트로, 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방설비 및 승강기, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트는 2005년 2월에 사용 승인되었으며, 총 442세대의 6개 동으로 이루어져 있습니다. 최고층은 23층이며, 본건은 19층에 위치합니다. 단지 내 주차는 총 443대로, 세대당 약 1대 주차가 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되거나 계약이 성사되지 못한 사유에 대한 확인이 필요합니다.

특별매각조건으로 매수보증금이 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있어, 자금 계획 수립 시 유의해야 합니다.

대항력 있는 임차인(김민하)이 존재하며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2020년 9월 25일, 대항력 있음으로 명시되어 있습니다. 특이하게 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

본건 소재지는 재정비촉진지구에 해당하여 향후 개발 및 정비 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 고도지구, 공항시설법 관련 구역(제3종구역, 진입표면구역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광명시 철산동의 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 아파트입니다. 하지만 재매각, 높은 매수보증금, 대항력 있는 임차인의 존재 등 복합적인 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 5억 원에 대한 '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기는 면밀한 추가 확인이 필요하며, 재정비촉진지구라는 점은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수도 있으나 개발 계획에 따른 불확실성도 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 지하철 개봉역 및 구일역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

핵심 주거 입지: 광명시 철산동은 생활 편의시설 및 주거 환경이 잘 갖춰진 지역입니다.

지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

(표시상) 낮은 임차인 인수 부담: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 철저한 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 730,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.16㎡)의 매매 사례는 2026년 7월 20일에 790,000,000원에 거래되었습니다.

그러나 본 건은 재매각 절차를 거치고 있으며, 매수보증금 20%라는 특별매각조건과 대항력 있는 임차인(보증금 5억원)이 있다는 점을 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 임차인의 보증금이 경매 대금을 통해 모두 변제될 것으로 예상된다는 의미이나, 재매각 사유와 더불어 법원이나 관련 기관을 통한 최종 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

이러한 제반 사항을 고려하여, 감정가 대비 70~75% 수준의 낙찰가율을 적용한 범위를 예상해볼 수 있습니다.

730,000,000원 * 0.70 = 511,000,000원

730,000,000원 * 0.75 = 547,500,000원

예상 입찰가 범위: 511,000,000원 ~ 547,500,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정한 것이며, 실제 임차인 보증금 5억 원의 인수 여부에 따라 낙찰가의 적정성은 크게 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전, 임차인과의 관계, 보증금 반환 여부, 대항력 소멸 여부 등을 반드시 명확히 소명받고 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.