나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51747 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 5층508호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 석재 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 기호[1,2] 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 엠티브이2-19)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-7)(접함), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건축물대장 현황도면 등을 참조하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 갑구1-1 금지사항 등기).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51747 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 5층508호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 일반음식점)

감정가: 740,000,000원

토지면적: 31.32㎡ (약 9.48평)

토지지분: 31.32㎡ (약 9.48평)

건물면적: 139.04㎡ (약 42.06평)

건물지분: 139.04㎡ (약 42.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음 (1토지 갑구1-1 금지사항 등기).

집합건물 등기부 요약:

* 갑3 소유권이전 (주식회사로보트엔지니어링, 2022-09-19)

* 갑5 소유권이전 (홍금숙, 2023-11-30, 매매 금834,236,000원)

* 을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2023-11-30, 금758,400,000원, 말소기준권리)

* 갑6 강제경매 (박상원, 2025-02-20, 50,000,000원, 수원지방법원 안산지원 2025타경51747)

* 갑7 임의경매 (농협은행주식회사, 2025-02-24, 655,790,248원, 수원지방법원 안산지원 2025타경442)

* 갑8 압류 (시흥시, 2025-07-04, 징수과-00 7547)

등기부채권 총액: 758,400,000원 (말소기준 권리 기준)

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 동측 및 서측으로 각각 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 포함됩니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-11-30 접수, 758,400,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 주요 권리사항 분석

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다. 소유권 이전 내역(갑3, 갑5) 및 후순위 강제경매(갑6), 임의경매(갑7), 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 파악되지 않아, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금/차임 등은 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, '별도등기' 항목은 면밀한 확인이 필요합니다.

* 특이사항

별도등기가 존재하며, 특히 1토지 갑구1-1에 금지사항 등기가 설정되어 있습니다. 해당 등기의 구체적인 내용과 경매에 미치는 영향은 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

* 건물 용도 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 사용 중입니다. 외벽은 석재 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.

* 주변 상권

거북섬 북측 인근으로 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 편의시설

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 화재 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 생활정보

* 인근 시설

거북섬 관광지 및 관련 상업 시설과의 접근성이 좋습니다. 인근 공원 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대로변 및 중로변에 접해 있어 물류 이동 등에도 비교적 편리한 입지입니다. 다만, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

거북섬은 시흥시의 대표적인 관광지 중 하나로, 향후 개발 및 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 별도등기 및 금지사항 등기

가장 큰 리스크 요인으로, 1토지 갑구1-1에 설정된 금지사항 등기의 구체적인 내용과 인수 여부, 해결 방안 등을 반드시 명확히 파악해야 합니다.

* 중복사건

사건이 중복으로 진행되고 있다는 점은 권리관계가 복잡하거나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상

현재 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 정보가 불확실하여 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 거북섬 관광지와의 연계성을 바탕으로 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태로 보이며, 사용승인일(2022-08-04)도 최근입니다. 권리관계상 말소기준권리보다 선순위는 없는 것으로 분석되나, '별도등기' 및 '금지사항 등기'는 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 중대한 위험 요소입니다. 임대 관계 미상 역시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 투자 시에는 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고, 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 상권 현황을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 거북섬 관광지 인근 입지로 향후 지역 활성화 시 수혜 기대 가능.

* 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 다양한 업종 전환 또는 영업 가능성.

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 사용 또는 리모델링 후 활용 가능.

* 대로 및 중로에 접하여 접근성 양호.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 740,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주요 채권액 (참고용): 약 14.6억원 (말소기준 근저당, 후순위 경매/압류 포함)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가 대비 시장 가치 평가.

* 별도등기 및 금지사항 등기의 잠재적 인수 비용 또는 해결 비용.

* 임대차 관계 미상으로 인한 공실 또는 명도 관련 리스크.

* 거북섬 상권의 전반적인 활성화 정도 및 미래 가치.

* 건물 상태 및 관리 현황.

* 종합적으로 고려할 때, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 선에서 신중하게 결정해야 하며, 상세한 현장 조사와 권리관계 분석을 통한 최종 판단이 요구됩니다.

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