나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51716 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 OOOOOO OOOOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""석수초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위에는 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서

외벽: 타일붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51716 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-9 태영하이츠빌라4차 3층301호

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

건축년도: 2002년 9월 30일

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 32.45㎡ (약 9.82평)

토지지분: 32.4453㎡ (약 9.81평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.8㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 원OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 석수초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 편리합니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경일관광경영고등학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 원OO의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 원운식의 가압류(수원지방법원 안산지원 2024카단50671)이며, 본건 강제경매(2025타경51716)는 이에 기한 본압류입니다.

등기부채권 총액은 140,000,000원입니다.

임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자 이 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 21일

확정일자: 2023년 8월 13일

대항력: 있음

본건 권리분석표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 경매 절차상 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로, 배당 금액 및 명도 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 반드시 필요하며, 법률 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

집합건물 등기부 요약

소유권이전 (2021-11-10, 주식회사에이피네트워크)

소유권이전 (2022-06-30, 백기준, 매매금 140,000,000원)

가압류 (2024-02-20, 원운식, 140,000,000원) - 말소기준권리

강제경매 (2025-02-19, 원운식, 148,653,150원) - 본건 경매

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

석수초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종의 입지가 적절할 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 지역 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

석수초등학교, 경일관광경영고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설

다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

구체적인 대형마트, 병원 등의 편의시설은 추가적인 조사가 필요합니다.

교통

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

한국토지주택공사(입주자 이 )가 보증금 1억 2천만원에 대항력을 갖추고 있습니다. 배당받지 못하는 금액은 인수될 가능성이 있으므로, 명도 및 인수 금액에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

건축 노후화

2002년 건축으로 준공 후 약 24년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한

시가지경관지구, 소로3류, 성장관리권역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

석수초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

가장 큰 쟁점은 보증금 1억 2천만원의 대항력 있는 임차인 존재이며, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

최근 주변 시세 및 건축년도를 고려할 때, 감정가 대비 투자 가치 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 단원구 선부동 지역의 꾸준한 주거 수요.

초등학교 인접으로 실수요자 대상의 매력적인 조건.

대항력 있는 임차인의 권리 분석 및 명도 가능성을 성공적으로 해결할 경우, 시세 차익 또는 실거주 목적으로 접근 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

인근 부동산 시세 분석

동일 단지나 건물은 아니지만, 유사한 지역 내 최근 거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

2026년 7월 10일 거래된 '성동' 연립 (1990년 건축, 40.14㎡) 188,000,000원 (1.88억).

2026년 7월 3일 거래된 '성동' 연립 (1990년 건축, 30㎡) 98,100,000원 (0.981억).

2026년 7월 4일 거래된 '르노그린빌' 다세대 (2011년 건축, 62.35㎡) 162,000,000원 (1.62억).

본건(59.8㎡, 2002년 건축)은 '르노그린빌'과 면적이 유사하나 건축년도가 더 오래되었습니다. '르노그린빌'이 1.62억에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 1.41억은 시장 가치 대비 낮은 수준일 수 있습니다.

다만, 1.2억원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 잠재적 위험을 반영해야 합니다. (권리분석상 인수 보증금 0원이더라도 리스크는 존재)

위 사항들을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.