나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51653 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 689-5 경산빌딩 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51653 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 689-5 경산빌딩 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경51653
• 주소: 경기도 안산시 단원구 다리간3길 13 경산빌딩
• 용도: 근린시설

안산지원 경매1계 2025타경51653 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 다리간3길 13 경산빌딩 | 감정가: 1,420,644,600원 | 최저가: 994,451,000원 | 용도: 근린시설

1. 안산지원 2025타경51653 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51653 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 689-5 경산빌딩

용도: 근린시설

감정가: 1,420,644,600원

토지면적: 241.50㎡ (약 73.05평)

토지지분: 241.5㎡ (약 73.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 566.52㎡ (약 171.37평)

건물지분: 566.52㎡ (약 171.37평)

건물 제시외면적: 163.60㎡ (약 49.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '고잔역' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용빌딩, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근으로 고잔역(지하철 4호선, 수인분당선)이 위치하고 있으며, 향후 신안산선(성포역), GTX-C노선(상록수역), 인천발 KTX(중앙역) 등 교통 인프라 확충이 예정되어 있어 광역 교통망 이용이 더욱 편리해질 것으로 예상됩니다.

안산중앙공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 임OOOOOOOOOO입니다.

토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

건축물대장상 2층 및 3층의 용도는 '근린생활시설'이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.

일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 안산시청에서 이행강제금이 부과 중이고, 미수납 금액은 122,415,220원(2025.12.31. 기준)입니다.

건물 등기사항전부증명서 상 201호(59㎡)는 2024.01.11, 202호(59㎡)는 2024.09.12, 302호(60㎡)는 2024.09.25일자로 각 주택임차권이 등재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 배당 여부를 확인해야 하는 중요한 권리사항입니다.

1층은 점유자로부터 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 301호, 303호, 4층의 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 고잔동 지역은 주상용 빌딩, 점포 등이 혼재하는 상업 밀집 지역입니다.

중앙역 상권과 고잔역을 중심으로 형성되어 있으며, 아파트 배후세대를 중심으로 한 근린상가 및 상가주택 밀집 지역의 특징을 보입니다.

'광덕로' 좌우 대로변 및 이면까지가 주요 상권으로 형성되어 있습니다.

법원과 검찰청이 인근에 있어 음식점 등이 밀집하는 지역적 특성도 있습니다.

최근 개발 사업이 진행되면서 안산시 상권의 구매력은 높으나, 밀집도는 상대적으로 약하다는 분석도 있습니다.

대형마트로는 홈플러스 안산고잔점이 있으며, 이마트 고잔점, 롯데마트 안산점 등이 인근에 위치하여 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 고잔초등학교, 단원중학교, 단원고등학교 등이 있어 도보 통학이 가능합니다.

주변에 공공기관, 병원, 백화점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 여건이 편리합니다.

안산중앙공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 및 여가 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 일반건축물대장상 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과입니다. 2025년 12월 31일 기준으로 미납된 이행강제금이 122,415,220원에 달하여, 낙찰자가 이를 부담하거나 해결해야 할 문제입니다.

건축물대장상 용도(근린생활시설)와 현황(주택)의 불일치로 인해 추후 행정적인 제재나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

2층과 3층에 등재된 주택임차권(201호, 202호, 302호)의 경우, 말소기준권리보다 후순위로 보이나, 임대차 기간 및 보증금 등 구체적인 내용을 확인하여 인수 여부 또는 배당받는 금액을 면밀히 분석해야 합니다.

1층 점포와 301호, 303호, 4층의 임대 관계가 불분명하여 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 고잔역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 또한, 안산중앙공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

하지만, 위반건축물 등재 및 상당한 금액의 이행강제금 미납, 건축물대장상 용도와 현황의 불일치, 그리고 임차권 등재 등 여러 권리상의 복잡성과 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 명확한 해결 방안을 수립하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

위반건축물 문제 및 이행강제금 해결 방안을 명확히 파악하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 이루어진다면, 입지적 장점을 바탕으로 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

현재 주택으로 이용 중인 2, 3층의 경우, 용도 변경이나 적법한 조치 후 근린생활시설로 전환 시 상가로서의 활용 가치 증대도 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 건축 관련 법규 및 인허가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.)

제시외 건물(부합물)이 존재하므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 활용 방안을 모색하는 것도 추가적인 가치 창출에 도움이 될 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매1계