나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51564 [1] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 4층438호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧고등학교"" 남측 인근에 위치하며 부근은 대규모
아파트단지 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 기타 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통여건
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지상8층 건물내 4층 438호로서
외벽 : 외장석재 마감등
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감등
창호 : 알루미늄새시 창호등임.

이용상태

근린생활시설(외관상 중동건설(주)사무실)로서 조사일 현재 폐문부재임.

설비내역

건물내 위생 및 급.배수설비, 시스템에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설, 문화
및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측, 북서측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m
~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 입찰 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 필수적입니다.

사건번호: 안산지원 2025타경51564 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 204, 서영베니스스퀘어 4층 438호

신 주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 (배곧동)

용도: 근린생활시설

감정가: 291,000,000원

토지 면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물 면적: 85.05㎡ (약 25.73평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 군자농업협동조합 (등기부상 확인)

건축물 개요:

본 건물은 철근콘크리트구조로 총 지상 8층, 지하 2층 규모이며, 본건은 4층 438호에 해당합니다. 2016년 건축 허가를 받아 2017년 사용 승인되었습니다. 주요 용도는 제1종근린생활시설이나, 판매시설, 교육연구시설, 업무시설 등 복합 용도로 활용 가능한 지역에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하며, 배곧고등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 업무 시설, 다양한 근린생활 시설 등이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부한 환경입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 29일자 군자농업협동조합 근저당 (을5)

본 경매 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 중동건설주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 사업자등록일: 2022년 03월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지는 않습니다. 보증금은 경매 매각 대금에서 배당받게 되므로, 배당률 및 배당 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

* 마스킹: 중 건설주식회사

등기부 채권 총액: 320,500,000원

1.3. 상권분석

본 건물은 배곧 신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 풍부한 잠재 고객층을 확보할 수 있습니다.

주변 아파트 단지의 배후 수요와 더불어, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 이점을 가지고 있습니다.

인근 학교 및 편의 시설과의 인접성은 유동 인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 근린상가 용도의 물건으로 주거 목적과는 무관합니다.

주변 대규모 주거 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

대항력 있는 임차인: 조사 결과, 중 건설주식회사가 대항력 있는 임차인으로 확인되었습니다. 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 10,000,000원을 직접 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 권리가 있으며, 만약 배당이 부족할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 배당 절차 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 폐문부재로 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 배곧신도시 상업 지역의 중심부에 위치하여 향후 가치 상승이 기대되는 상가입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 명확하며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인의 배당 절차에 대한 확인이 필수적입니다. 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

배곧신도시의 지속적인 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 잠재력

다양한 업종으로의 활용 가능한 복합 용도 (근린생활, 판매, 업무 등)

명확한 권리 관계 및 인수되는 부담금 없음

1.8. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건으로, 특별매각조건에 따라 매수보증금이 감정가의 20% (58,200,000원)입니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어, 예상 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

감정가 291,000,000원을 기준으로, 본건의 현 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 주변 상권 활성화 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

단순히 감정가에만 의존하기보다는, 수익형 부동산으로서의 가치 평가를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.