나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41584 [1] 경기도 평택시 용이동 491-8 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 ""용이초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건내 2층 201호로서,
외벽 : 치장타일 및 석재붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비,승강기설비 및 기계식주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 ""소매점 및 업무시설(오피스텔)""건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 15미터 포장도로 및 동측으로 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임차보증금 190,000,000원, 전입일자 2021. 4. 26. 확정일자 2021. 4. 13.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.5.29.자 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41584 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 용이동 491-8 2층201호 (경기도 평택시 현신6길 31)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 2층 201호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 215,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지면적: 20.85㎡ (약 6.31평)

* 건물면적(전용면적): 74.12㎡ (약 22.42평)

* 건축년도: 2018년 (준공)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 용이동 소재 용이초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 오피스텔, 아파트단지, 근린공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측으로 약 15미터 포장도로, 동측으로 보행자전용도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구)에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 보행자전용도로에 접해 있습니다. 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 4일자 울산세무서장 압류 (체납징세).

* 주요 권리관계:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 1번)가 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)에서 2026년 5월 29일자로 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 것으로 확인됩니다.

* 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 26일

* 확정일자: 2021년 4월 13일

* *참고: 상기 임차인 현황은 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.*

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 아파트단지, 근린공원, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 개발 계획: 지구단위계획구역(용이지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 인근 시설: 용이초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 학교(용이초등학교), 근린공원 등 교육 및 휴식 시설이 인접해 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 대항력 있는 임차권등기가 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로, 해당 리스크는 거의 해소된 것으로 판단됩니다.

* 기타:

* 건축 후 6년이 경과한 건물로, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 경매 물건 특성상 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 용이동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 해결되어 매수인이 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 지구단위계획구역 내에 위치하여 지역 개발 가능성도 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서 확인).

* 용이초등학교 인근, 생활 편의시설 접근성 우수.

* 지구단위계획구역 내 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 건축년도 2018년으로 비교적 신축 건물.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2024년 5월)에서 전용면적 79.44㎡ 물건이 260,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 3.3㎡당 약 10,950,000원 수준입니다.

* 본 물건의 전용면적 74.12㎡를 감안하여 시세 환산 시 약 242,000,000원 수준으로 평가됩니다.

* 감정가는 215,000,000원입니다.

* 입찰가 제안:

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가(215,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 거래가(환산 약 242,000,000원)를 참고하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.