나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41283 [1] 경기도 평택시 합정동 965-11 엘라시티 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 ""평택시청"" 남측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 근
린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 학교 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 7층 중 제3층 제303호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 개별난방, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
(이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확
인바람.)

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임차보증금 165,000,000원, 전입일자 2021. 8. 30. 확정일자 2021. 8. 4.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 26.6.10.자 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41283 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 965-11 엘라시티 3층 303호

용도: 오피스텔 (공동주택/업무시설 혼합)

감정가: 124,000,000원 (일억 이천사백만원)

토지면적: 38.92㎡ (약 11.77평)

건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자는 주택도시보증공사로 확인됨)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치하고 있으며, 평택시청 남측 인근에 자리잡고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 장방형의 토지로, 오피스텔 건물 부지로 이용되고 있습니다.

남측으로 노폭 약 12미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

주변에 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다.

을구 5번 임차권등기(임차보증금 165,000,000원)가 존재하나, 이에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서가 2026년 6월 10일자로 제출되었습니다.

주택도시보증공사는 임차인이 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차보증금 165,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 송정호 씨의 전입일자(2021.8.30)가 확정일자(2021.8.4)보다 늦고, 주택도시보증공사의 배당신고일자(2023.7.25)가 존재하나, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

최근 등기부등본상 권리사항 변동 및 말소 내역을 종합해볼 때, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 '엘라시티' 오피스텔은 2013년에 건축되었습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 5월 2일에 동일한 주소지(합정동 965-11)의 5층 오피스텔(전용면적 59.72㎡)이 110,000,000원(일억 천만원)에 거래되었습니다.

이는 감정가 124,000,000원보다 낮은 금액입니다.

현재 오피스텔의 이용 상태는 주거용으로 사용되고 있으나, 건축물대장상 주 용도는 업무시설입니다.

이는 오피스텔의 특성상 주거와 업무 모두 가능한 복합적인 상권을 가지고 있음을 시사합니다.

주변에 평택시청 등 공공기관과 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

최근 거래가액과 감정가를 비교했을 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하일 가능성도 배제할 수 없습니다.

현재 임대 관계는 미상으로 표시되어 있으나, 과거 임차 보증금이 165,000,000원이었습니다. HUG의 확약서가 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않더라도, 임대차 시장 가치 판단에 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 오피스텔로, 편리한 생활 환경을 제공합니다.

주변에 각종 편의시설과 관공서(평택시청), 학교 등이 인접해 있어 주거 및 업무 목적으로 활용하기에 적합합니다.

단지 내 또는 인근에 주차 시설이 구비되어 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 편의성 또한 양호합니다.

엘라시티 건물은 총 7층 규모이며, 본 물건은 3층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서가 제출되었지만, 임차인의 보증금 회수 과정에서의 추가적인 문제 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. HUG의 확약서가 법적으로 완벽하게 효력을 발휘하는지, 그리고 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못했을 경우 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되는 부분은 경매 진행 과정에서 추가 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시청 인근에 위치한 엘라시티 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 우수한 편입니다.

감정가는 1억 2천 4백만원이나, 최근 유사 면적의 거래 사례가 1억 1천만원에 있었음을 고려해야 합니다.

가장 큰 쟁점은 임차인 송정호 씨의 존재와 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서입니다. HUG의 확약서가 유효하다면 임차보증금 1억 6천 5백만원을 인수하지 않아도 되므로, 권리 관계는 비교적 명확해집니다. 다만, 이러한 특수 물건은 일반적인 경매 물건보다 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시청 인근의 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

최근 실거래가는 110,000,000원으로 확인됩니다.

임차인의 보증금(165,000,000원)은 HUG의 확약서로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상되므로, 실제 투자금 산정 시 해당 금액은 제외합니다.

따라서, 입찰가는 감정가와 최근 실거래가, 그리고 물건의 희소성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 이하, 구체적으로는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

권리 관계의 완벽한 소멸 여부에 대한 추가 확인 후, 해당 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.