나이스옥션 법원경매 안산 2025타경523 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-129호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에
위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철
4호선 ""안산역"" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내
1층 씨비-129호, 씨비-130호, 씨비-131호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구
(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지
(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 최근의 지식산업센터에 수요성 등을 경매과정시 재확인 바람.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용 중(감정평가서 참조), 현황조사서상 "상가"임.
집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점)시설임.(2025.3.21.기준)
입주자격 및 매수자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경523 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-129호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 현황 조사서상 상가)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평) / 토지지분: 9.52㎡

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평) / 건물지분: 27.6㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 4호선 '안산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 건물의 북동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조로 이루어진 13층 건물 내 1층 씨비-129호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 강화유리로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계: 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2022-11-17, 648,000,000원)을 포함하여 등기되었던 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황:

* 현미애 (임차인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

등기부 요약: 총 등기부채권액은 1,699,805,881원으로, 다수의 채권이 설정되어 있었으나 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 도시지역, 일반공업지역, 반월국가산업단지 재생사업지구, 국가산업단지(반월국가산업단지), 반월특수지역, 산업시설구역으로 지정되어 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 상업 시설: 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

업종 현황: 본건은 지식산업센터 내에 위치하나, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점)시설이며, 현황조사서상으로는 '상가'로 기재되어 있습니다. 이는 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이를 의미하며, 매수 후 용도 변경이나 특정 업종 운영 시 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 지하철 4호선 안산역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의 시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 은행, 식당, 병원 등 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 공장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 산업단지 내 일반적인 주거 및 상업 환경을 제공합니다. 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 본건은 공부상 지식산업센터로 등록되어 있으나, 현황조사서상 '상가', 건축물대장상 '제2종근린생활(휴게음식점)시설'로 기재되어 있어 실제 이용, 전대, 업종 제한 등에서 문제가 발생할 수 있습니다.

입주/매수 자격 제한: 본건이 위치한 반월특수지역은 한국산업단지공단을 통한 입주자격 및 매수자격 확인이 필수적입니다. 자격 미달 시 낙찰받더라도 문제가 될 수 있습니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 거래 과정이나 특수성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

채무 총액: 등기부채권 총액이 16억 원 이상으로 높아, 채권자 간 복잡한 이해관계가 존재할 수 있음을 시사합니다.

임대 관계 불확실: 현재 임차인은 대항력 및 인수할 보증금/차임이 없으나, 임대 관계가 파악되지 않은 부분은 향후 임차인과의 관계 설정 시 고려해야 할 사항입니다.

향후 수요 불확실성: 감정평가서 요약에 따르면, 최근 지식산업센터의 수요성 등을 경매 과정 시 재확인할 필요가 있다고 언급되어 있어, 시장 상황에 대한 분석이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구의 산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 지하철역과의 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 하지만 건물 용도에 대한 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이가 명확하여, 매수 후 활용에 신중한 검토가 필요하며, 반월특수지역으로 입주/매수 자격 확인이 필수적입니다. 또한, 높은 채무 총액과 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 지식산업센터: 지하철 4호선 안산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수익 및 자산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

산업단지 배후 수요: 반월국가산업단지 내에 위치하여 관련 기업 및 종사자들의 잠재적 수요가 존재합니다.

상대적 저가 매수 기회: 용도 불일치 및 자격 제한 등의 리스크를 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰한다면 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

본 물건은 용도 불일치, 입주/매수 자격 확인 필요, 유동화 물건 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%에서 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 197,000,000원 ~ 221,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.