나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41574 [1] 경기도 평택시 비전동 739-2 준엘리시아 203동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 ""한광고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 로변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량진출입이 용이하며, 인근에 노선버스버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 501호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호 : 하이새시 창호임.
사용승인일 : 2012.11.21 임.

이용상태

다세대주택(방 3, 거실, 주방겸식당, 욕실 2) 단위세대임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 1층 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로 2류( 폭 8m~10m)(접함), 상대보호구역(한광여중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한광중고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 신기복)로부터 2026.04.02.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41574 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 비전동 739-2 준엘리시아 203동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 44.79㎡ (약 13.56평)

* 건물면적: 74.33㎡ (약 22.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 비전동 소재 "한광고등학교" 남측 인근에 위치

* 주위 환경: 단독주택 및 다세대주택, 로변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대

* 교통: 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준

* 도로: 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장로와 접함

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로 2류(폭 8m~10m)(접함), 상대보호구역(한광여중고, 한광중고)

* 건축물 정보: 준엘리시아 203동 5층 501호, 2012년 11월 21일 사용승인, 철근콘크리트구조

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 26일자 동안산세무서장의 압류 (갑4)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (신 씨)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 12일

* 확정일자: 2021년 5월 4일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 등기부 상 대항력: 없음 (을9: 주택임차권, 말소 예정)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주의: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰 발생 가능성은 상존하므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 평택시 비전동의 일반주택지대에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 인근에 학교(한광고등학교 등)가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요하며, 로변 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

* 최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 63.9㎡ (경기 평택시 비전동 산83-3, 공원빌라) 95,000,000원

* 2026년 3월, 36.33㎡ (경기 평택시 비전동 209-7, 은혜벤츠빌) 75,000,000원

* 2026년 5월, 77.31㎡ (경기 평택시 비전동 219-3, 신광맨션) 117,000,000원

* 분석: 본건(74.33㎡)과 면적이 유사한 77.31㎡ 규모의 다세대주택이 2026년 5월 117,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가(177,000,000원)와 비교 시, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 중 5층 501호

* 이용 상태: 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 욕실 2개로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 1층 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 학교 및 근린생활시설 인접

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인과의 관계: HUG의 확약서로 인해 법적으로는 보증금 인수 부담이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 감정가와 시세의 격차: 감정평가액(177,000,000원)과 주변 실거래가(최대 117,000,000원) 간의 상당한 차이는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 이는 잠재적 시세 차익의 기회가 될 수도 있지만, 시장 가치에 대한 추가적인 시장 조사가 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역이며, 학교 주변 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다. (단, 현황상 건물은 적법하게 사용 중)

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 비전동에 위치한 준엘리시아 203동 5층 501호 다세대주택으로, 2012년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 임차인(신 씨)의 보증금 168,000,000원에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 분석됩니다. 이는 권리 관계상 매우 긍정적인 요소입니다.

하지만, 감정가 177,000,000원에 비해 주변 시세(최대 117,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가액의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 감정가와 시세 간의 괴리를 투자 수익률 산정에 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 미인수: HUG의 확약으로 인해 168,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 비용 절감 효과가 큽니다.

* 신축 건물: 2012년식 건물로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주하거나 임대 수익을 창출하기에 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 온전한 재산권을 확보할 수 있습니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 부동산 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 주변 다세대주택 매매 사례가 117,000,000원임을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 본건의 합리적인 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에, 보수적인 접근 시 130,000,000원 내외, 적극적인 투자를 고려할 경우 140,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 본인의 판단과 시장 상황에 따라 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.