나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51699 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 845-5 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '화랑초등학교' 북측 인근에 위치하며
주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호로서,
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성민유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화랑초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51699 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 845-5 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 152,000,000원

토지면적: 31.38㎡ (약 9.5평)

토지지분: 31.383㎡ (약 9.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.42㎡ (약 20.1평)

건물지분: 66.425㎡ (약 20.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '화랑초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호로 이용 중입니다.

* 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 토지는 세장형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 건축물물리표제부상 해당 주소지의 신주소는 경기도 안산시 단원구 화정로안길 77-1 (와동)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 잠실세무서장의 압류 (2022-02-24)

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권개요 특이사항 없음).

* 주요 권리 분석:

* 채권자 강OO의 강제경매(152,000,000원)로 경매가 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강경식

* 보증금: 152,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-22

* 확정일자: 2021-01-11

* 배당신고일자: 2025-02-14

* 대항력: 있음

* 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 배당 여부에 따라 변동 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 권리관계 재확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,990,000,000원 (가압류, 강제경매 등 포함)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 안산시 단원구 와동 일대는 다세대주택과 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 화랑초등학교, 성민유치원 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 소재하여 교통 환경 역시 무난한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 화랑초등학교와 성민유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강경식 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 152,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되었으나, 실제 배당 절차 및 임차인과의 관계, 법원 배당 결과에 따라 낙찰자에게 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 안산시 단원구 와동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 교통 및 생활 편의성은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인 강경식 씨의 존재가 가장 큰 쟁점입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석된 점은 긍정적이나, 이 부분에 대한 면밀한 확인 없이는 잠재적 위험이 될 수 있습니다.

* 감정가(152,000,000원) 대비 최근 실거래가는 다소 낮은 수준으로 형성되어 있어, 시장 가치와 시세 차익 실현 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 수요 확보 가능성.

* 대중교통 이용이 편리한 입지 조건.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되어, 임차인 관련 인수 부담이 없을 경우 초기 투자 비용 절감 기대. (단, 철저한 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 152,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 61.07㎡ (1층, 2003년 준공, 대영빌라): 118,000,000원 (2026년 7월 13일)

* 59.38㎡ (3층, 2002년 준공, 장미아트빌): 98,000,000원 (2026년 7월 2일)

* 75㎡ (2층, 2002년 준공, 우정아트빌): 120,000,000원 (2026년 7월 3일)

* 본 물건은 66.42㎡ (약 20.1평)이며 1층입니다. 최근 실거래가 중 1층, 유사 면적인 61.07㎡의 118,000,000원 거래가를 참고할 때, 현재 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 1억 5,200만원은 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되어 낙찰자가 임차인 보증금을 추가로 인수하지 않는다는 전제 하에, 시장가와 감정가, 권리분석상의 주의사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

* (주의: 본 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계'가 0원이며 임차인 관련 추가 부담이 없다는 전제 하에 산정된 것입니다. 임차인의 대항력 및 배당 절차에 대한 최종 확인 결과에 따라 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.