나이스옥션 법원경매 평택 2025타경568 [1] 경기도 평택시 고덕동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록2 건물은 1층 근린시설, 2~4층 다가구주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경568 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1845-2

물건종별: 다가구주택 (1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택)

감정가격: 2,104,557,360원

토지면적: 234.30㎡ (약 70.92평)

건물면적: 418.71㎡ (약 126.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤석미 (등기부 기재 기준)

1.1. 입지조건

* 주변 교통:

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, 주변으로 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 또한 가능하여 지역 내 이동 및 외부와의 연결성이 비교적 용이합니다.

* 주변 환경:

고덕동은 삼성전자 평택캠퍼스가 인접하여 배후수요가 풍부한 지역으로, 첨단산업단지 인근에 위치하고 있습니다. 신규 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 주거 및 상업 시설이 함께 조성되고 있어 미래 가치가 기대됩니다.

* 토지이용계획:

일반적으로 고덕동은 택지개발사업이 진행되는 지역으로, 주거, 상업, 산업 복합 용도로 계획되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸:

말소기준권리인 평택축산업협동조합 근저당(2020.11.24 접수, 13억원)보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 을2(평택축산업협동조합 근저당), 을3(윤석미 주택임차권), 을2(조무길 근저당), 갑2(윤석미 강제경매) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리:

등기부등본 상 인수되는 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

총 9명의 임차인이 등록되어 있으며, 특이사항으로 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임대차 보증금은 없습니다.

* (주)고덕디앤씨 (박 ): 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025.03.25, 대항력 없음.

* (주)다인디앤씨 (박 ): 보증금 10,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입 2021.02.16, 대항력 없음.

* (주)엠에스케이 (김 ): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023.08.14, 대항력 없음.

* 미소환전소(주) (김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.01.17, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024.05.13, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.11.27, 확정 2020.11.27, 배당 신고 2024.07.19, 대항력 없음. (주택임차권 등기 후 말소된 것으로 보임)

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2025.04.16, 확정 없음, 배당 신고 2025.04.16, 대항력 없음.

* 이 (이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.08.08, 대항력 없음.

* 협동조합 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 권리분석 종합:

모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 임차인들 역시 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수할 임대차 보증금은 없을 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특성:

본 물건은 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 고덕 국제화 도시 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 1층 근린생활시설은 유동인구가 많은 지역에 위치하여 상업적 가치가 높을 것으로 예상되며, 다가구주택은 인근 직장인 및 거주자들의 임대 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 상업 시설:

고덕신도시는 대규모 주거 단지와 상업 시설이 함께 조성되고 있어, 다양한 생활 편의시설, 병원, 금융기관 등이 밀집되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성:

주요 도로망 접근성이 양호하며, SRT 평택지제역 및 1호선 서정리역 등 광역 교통망과의 연계성도 고려할 수 있습니다. 향후 교통 인프라 개선이 기대됩니다.

* 편의시설:

인근에 대형마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 삼성전자 산업단지와 가까워 직주근접성이 우수합니다.

* 주변 환경:

신규 개발 지역으로 쾌적한 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없는 임차인이므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 임차인(예: 이 , 윤 )의 경우 보증금 액수가 상당하므로, 배당 절차에 따른 명도 저항 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 권리관계:

모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 건물 상태 및 용도:

건축물 현황에 대한 상세 정보(구조, 설비 등)가 제공되지 않아 정확한 건물 상태 파악이 어렵습니다. 1층 근린생활시설의 공실 리스크 및 업종 제한, 주택으로 불법 개조 시의 문제점 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 고덕동의 핵심 지역에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 삼성전자 산업단지 인접으로 인한 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 명도 후 즉시 활용이 가능합니다. 다만, 신규 개발 지역 특성상 주변 시세 변화 및 공실 가능성, 1층 근린생활시설의 상권 활성화 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장 가능성이 높은 평택 고덕지구 내 핵심 입지.

* 삼성전자 산업단지 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보.

* 1층 상가 부분은 추가적인 수익 창출 기회 제공.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성 낮음.

* 향후 개발 계획에 따른 지가 상승 및 가치 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가격: 2,104,557,360원

인수 보증금: 0원

채권 총액 (등기부상): 약 21.6억원 (평택축협 13억 + 조무길 7.2억 + 윤석미 1.4억)

본 물건은 입찰자가 직접 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,683,000,000원 ~ 1,894,000,000원 (감정가 2,104,557,360원의 80~90% 범위)

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 단순 참고용이며, 현장 조사 및 시장 분석을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 낙찰 후 명도 관련 비용, 수리비, 세금 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.