나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41638 [1] 경기도 평택시 비전동 750-17 태양아트빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 비전동 소재 ""신한중학교"" 서측 인근에 위치하는 태양아트빌(다세대주택)
내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택, 다가구주택 등으로 이루어진
주거지대로서 북서측 인근으로 야산(덕동산 근린공원)이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 302호로서
외벽 : 벽돌형 타일붙임, 돌붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭8미터, 동측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대보호구역
(신한중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택여중)<교육환경 보호에 관한
법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기[임차보증금 177,000,000원, 전입일자 2021.10. 21., (1차)확정일자 2021.10.5., (2차)2021.10.27.]가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경41638 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 750-17, 태양아트빌 3층 302호

신 주소: 경기도 평택시 어인남로22번길 39 (비전동)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건축 승인일: 2015년 11월 09일

구조: 철근콘크리트구조 (5층 건물 내 3층)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 35.90㎡ (약 10.86평)

토지 지분: 35.896㎡ (약 10.86평)

건물 면적: 54.26㎡ (약 16.41평)

건물 전용 면적: 54.26㎡ (약 16.41평)

1.3. 매각 정보

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 경기도 평택시 비전동에 위치하며, 신한중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주로 유사 규모의 다세대주택, 다가구주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역이며, 북서측으로는 덕동산 근린공원이 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주택의 북측으로는 폭 8미터, 동측으로는 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있으며, 신한중고등학교 및 평택여중의 상대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 권리 내역

등기부등본 상 을구 6번으로 '주택임차권'이 등기되어 있으며, 채권자는 안성욱(주택도시보증공사)으로 보증금 177,000,000원, 전입일자 2021년 10월 21일, 확정일자 2021년 10월 5일/2021년 10월 27일입니다. 해당 임차권은 배당 신고일자 2023년 10월 30일로 되어 있으며, 대항력이 있습니다.

또한, 을구 5번의 근저당권(와이즈에셋대부주식회사, 3,000,000,000원)이 말소기준권리로 존재하며, 이후 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 현재 진행 중인 강제경매(채권자: 주택도시보증공사)는 을구 6번 임차권등기(가압류의 본압류 이행)에 근거하여 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

을구 5번의 근저당권(2022년 4월 1일 접수)이 말소기준권리이므로, 일반적인 경매 절차에 따라 해당 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 그러나 본건의 경우, 물건명세서 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 을구 6번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 권리 분석 (대항력 유무 및 인수 여부)

임차인 안성욱(주택도시보증공사)은 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 177,000,000원이며, 전입일자(2021.10.21)가 말소기준권리(2022.04.01)보다 빠르지 않음에도 불구하고, 물건명세서에 '대항력 있음' 및 '인수'로 명시되어 있으므로, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미회수 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 비전동 일대는 주로 주거 기능 중심으로 형성되어 있으며, 주변으로 유사한 규모의 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집해 있습니다. 상업 시설은 도보 가능한 거리에 일부 존재하며, 전반적인 상권은 주거 지역의 특성을 따릅니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 현황

건축물은 철근콘크리트구조이며, 지상 5층, 지하 0층 규모입니다. 본건은 해당 건물 3층 302호(전용면적 54.26㎡)이며, 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 외벽은 벽돌형 타일, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었습니다.

4.3. 편의 및 교육 시설

인근에 덕동산 근린공원이 있어 여가 생활을 즐기기 좋으며, 차량으로 쉽게 접근 가능한 거리에 편의시설이 있습니다. 교육 시설로는 신한중학교, 신한고등학교, 평택여자중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역 및 건물 설명에 따르면, 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 북서측 인근의 야산(근린공원)은 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 을구 6번의 대항력 있는 임차인(보증금 177,000,000원)의 잔액 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 상승하게 됩니다.

5.2. 시세 대비 감정가 괴리

감정평가액은 203,000,000원이지만, 최근 주변 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석했을 때, 면적 대비 실거래가가 7,500만원에서 11,700만원 수준으로 파악되었습니다. 이는 감정가와 실제 시장 가치 간에 상당한 차이가 존재할 수 있음을 시사합니다. 따라서 실제 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

5.3. 기타 하락 요인

건물의 노후화 정도, 주변 개발 계획, 지역 경제 상황 등은 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지 및 개발 잠재력

평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 비전동은 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 주거 지역입니다.

6.2. 감정가 활용 가능성

감정가 203,000,000원은 현재 시장 상황 대비 높게 평가될 가능성이 있으나, 적절한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 잠재적 가치를 파악할 수 있다면, 권리 인수 리스크를 감안하더라도 투자 기회가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 매력도 및 투자 가치 평가

본 물건은 평택시 비전동의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 감정가 대비 낮은 최근 실거래가 추이는 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 177,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 못할 경우, 매수인의 총 인수 비용은 크게 증가할 수 있습니다.

7.2. 주요 고려 사항

투자를 고려하신다면, 임차인 보증금의 실제 배당 예상액을 면밀히 분석하고, 만약 보증금을 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정하여 총 인수 비용이 매수인의 기대 수익률을 만족하는지 반드시 검토해야 합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차에 대한 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 기반 가격 산정

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 면적 36.33㎡ 다세대주택이 75,000,000원(약 206만원/㎡), 면적 77.31㎡ 다세대주택이 117,000,000원(약 151만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 54.26㎡를 고려할 때, 면적당 단가는 약 150만원~200만원 수준으로 추정 가능합니다. 이를 바탕으로 시세 범위를 산정하면 약 80,000,000원 ~ 108,000,000원 수준으로 예상됩니다.

8.2. 최종 입찰가 고려 사항

상기 시세 분석 결과를 바탕으로, 잠재적 리스크(임차인 인수, 감정가 괴리)를 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인의 보증금 177,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 총 지출 비용이 크게 증가하므로, 낙찰가 산정 시 이 부분을 반드시 반영해야 합니다.

본 보고서에서는 시장 시세를 반영하여, 100,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 그러나 이는 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 순수 부동산 가치 기반 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 임차인 보증금 인수 여부에 따른 총 투자 비용을 면밀히 재산정해야 합니다. 감정가 203,000,000원을 고려하면, 시세보다 높은 감정가에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.