나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41556 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 447-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 ""안중읍행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 주상용건물 및 주거나지 등이 혼재하는 송담택지지구내 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

가각정리된 정방형의 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(안중송담지구),소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서

외벽 : 석재붙임 마감등.
내벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 타일붙임마감등.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

1층 : 공적장부상 사무소 및 계단실
2층 : 다가구주택(4가구)
3층 : 다가수주택(4가구)
4층 : 다가구주택(2가구)
옥탑1층 : 다락

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 및 주차장등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 2층 ~ 4층 현황 각 ""호수별 위치""가 ""건축물현황도상 호수별 위치""와
상이하므로 유의바람.(후첨 ""내부구조도""참조)

물건 비고

1. 일괄매각. 최저매각가격은 목록2 발코니 확장부분까지 포함된 가격임.
2. 목록2 건물 1층에 일부 증축된 사실이 확인되며, 건물2층~4층의 실제 호수별 위치가 건축물현황도와 상이함. (건물 상세 현황은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41556 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 447-1

용도: 근린주택 (다가구주택, 사무소)

감정가: 2,071,681,200 원

토지면적: 339.00㎡ (약 102.55 평)

건물면적: 711.84㎡ (약 215.32 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO (경기제일신용협동조합 등)

건축년도: 2022년 10월 27일 (사용승인일 기준)

특이사항:

* 일괄매각. 최저매각가격은 목록2 발코니 확장 부분까지 포함된 가격임.

* 목록2 건물 1층 일부 증축, 2층~4층 실제 호수별 위치가 건축물현황도와 상이함. (건물 상세 현황은 감정평가서 참조)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 안중읍 안중리 447-1 번지, 송담택지지구 내 성숙 중인 주택지대에 위치.

* 주변환경: "안중읍행정복지센터" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 동류형의 주상용 건물 및 주거나지가 혼재함.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로2류(폭8m~10m), 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 을3 (2021-09-30, 경기제일신용협동조합 근저당)

* 건물: 을1 (2022-11-18, 경기제일신용협동조합 근저당)

* 상기 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

* 임차인 현황:

* (주)링크나인(정일문): 보증금 500만원, 차임 30만원, 전입 2023-06-12, 배당신고 2025-05-02. 대항력 없음.

* (주)삼삼이엔지: 보증금 500만원, 차임 65만원, 전입 2022-11-30, 배당신고 2025-04-10. 대항력 없음.

* HANMINGFU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-21. 대항력 없음.

* LI HE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-24. 대항력 없음.

* LIMING: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-24. 대항력 없음.

* 김 (김현우): 보증금 1,100만원, 차임 80만원, 전입 2023-11-28. 대항력 없음.

* 박병철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-05. 대항력 없음.

* 박은영(401호): 보증금 870만원, 차임 0원, 확정/배당 2025-06-05. 대항력 없음.

* 박은영(401호)박종현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-04. 대항력 없음.

* 서영우(402호): 보증금 0원, 차임 100만원, 전입/확정/배당 2025-02-10 / 2025-06-05. 대항력 없음.

* 이 (이도경): 보증금 1억 3,000만원, 차임 0원, 전입 2023-07-24, 배당신고 2025-05-07. 대항력 없음.

* 정 (정기수): 보증금 1억 5,000만원, 차임 0원, 전입 2022-12-22, 확정 2022-12-22, 배당신고 2025-04-21. 대항력 없음.

* 진동종: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-30. 대항력 없음.

* 한 (한대상): 보증금 5,000만원, 차임 25만원, 전입 2024-02-22, 확정 2024-02-22, 배당신고 2025-04-03. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 평택시 송담택지지구 내에 위치한 근린주택으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

* 주변 개발: 송담택지지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 지가 상승이 기대됨.

* 배후 수요: 주변 주거 단지 및 상업 시설에 대한 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 용도 현황: 건물 1층은 사무소로 이용 가능하며, 2-4층은 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출에 유리함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 안중읍행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 위치할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로 이동이 편리함.

* 주거 환경: 주택가에 인접하여 비교적 정온한 주거 환경을 제공하며, 상업 시설 이용도 편리함.

* 기반 시설: 위생 및 급·배수, 난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등 기본적인 주거 및 상업 시설 설비가 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 상이:

* 1층 일부 증축 확인.

* 2층~4층의 실제 호수별 위치가 건축물현황도와 상이함. (정확한 현황 파악을 위해 현장 조사 및 감정평가서 상세 검토 필요)

* 임대차 관계 불확실성: 일부 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨. (다만, 금액 미상인 임차인의 경우 주의 필요)

* 증축 부분 원상복구 또는 이행강제금 발생 가능성: 1층 증축 부분에 대한 법적 문제(원상복구 명령, 이행강제금 부과 등)가 발생할 수 있음.

* 건물 노후도 및 유지보수: 사용승인일이 2022년으로 비교적 최근이나, 내부 설비의 노후도 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성 고려 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 송담택지지구 내에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 권리분석상 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인은 없으므로, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 또한, 건물은 2022년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 가깝고, 기본적인 생활 편의시설 및 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 건물 현황과 공부(건축물현황도) 간의 불일치입니다. 1층 증축 및 상층부 호수 위치 변경 등은 추후 법적 문제 발생 또는 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인 및 감정평가서, 건축물 관련 자료에 대한 철저한 검토가 반드시 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 입지적 장점과 무권리 낙찰 가능성을 고려할 때 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무권리 인수: 낙찰 시 모든 등기부상 권리 및 임차인의 대항력이 소멸되어 깨끗한 권리로 취득 가능.

* 지역 발전 잠재력: 평택시 송담택지지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 다용도 활용: 1층 상가와 다가구 주택으로 구성되어 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 즉각적인 리모델링 필요성이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본 건 감정가는 2,071,681,200원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 개별 다세대 주택 거래 사례로, 본건 전체 건물의 가치 산정에는 직접적인 비교가 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 형성되지만, 본건은 건물 현황과 공부의 불일치, 1층 증축 등의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 요인들은 잠재적 매수자에게 부담으로 작용하여 감정가 대비 낮은 입찰가를 형성할 가능성이 있습니다.

반면, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점은 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 증축 부분에 대한 정확한 파악, 주변 유사 근린주택의 실거래가 및 임대 수익률 분석을 선행해야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 18억 원 ~ 19억 5,000만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.