나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41628 [1] 경기도 평택시 포승읍 내기리 697 명지미래힐아파트 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 내기리 소재 ""내기초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아산국가산업단지경기포승지구, 아파트단지, 노변근린생활시설, 후면으로 농가마을, 농경지
등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지하1층/지상16층 건물내 제1층 제102호 로서,
외벽:몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대내 자체지반평탄하게 조성한 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있고 북동측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계되며 도로의 상태
는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 지구
단위계획구역(내기지구), 중로2류(폭15m~20m)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41628 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 내기리 697 명지미래힐아파트 102동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

토지면적: 55.34㎡ (약 16.74평)

건물면적: 83.46㎡ (약 25.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 염OO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 내기리에 위치하며, "내기초등학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 아산국가산업단지 경기포승지구, 아파트단지, 근린생활시설, 농가마을, 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트 경사슬라브 지붕 지하 1층/지상 16층 건물 내 제1층 제102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감되었습니다.

* 이용상태:

현재 아파트 1개 호실로 이용 중입니다.

* 설비내역:

기본적인 위생 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

부정형의 완경사지대 내 자체 지반을 평탄하게 조성한 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북동측 진출입로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(내기지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 공부와의 차이:

공부와의 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항:

1. 본건의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

2. 감정평가액 산출 근거 및 결정 의견은 감정평가서 요약 I-6 기타 참고사항 및 유의사항을 참조하십시오.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부상 을4 근저당권 (2015-08-04) 국민은행, 채권최고액 120,000,000원이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리:

본 매각으로 인해 을4 근저당권 및 갑4 강제경매개시결정 등기 등 등기부상 을구의 권리는 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채권 총액:

등기부채권 총액은 120,000,000원 (국민은행 근저당)으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 "임대관계는 미상임"이라고 명시되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 월차임 등의 인수 여부가 불분명하여 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성:

본 아파트 단지는 평택시 포승읍 내기리에 위치하며, 인근에 아산국가산업단지 경기포승지구가 있어 산업단지 종사자들의 배후 주거지로서의 역할을 할 수 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

명지미래힐 1차 아파트는 2004년 6월에 사용 승인되었으며, 총 4개동, 287세대로 구성되어 있습니다. 최고 17층 높이의 건물이며, 총 306대의 주차가 가능합니다 (지상 246대, 지하 60대). 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대 및 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설:

단지 남동측 인근에 내기초등학교가 위치하며, 주변에 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내 시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전시설(지상 5대, 지하 2대) 등이 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인:

임대 관계가 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인 중 하나입니다.

* 1층 세대:

1층 세대는 소음, 사생활 침해, 채광 등에서 상대적으로 불리할 수 있으며, 이는 시장 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 괴리:

본건의 감정가는 178,000,000원이지만, 최근 실거래가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 반영 미흡, 혹은 단지의 특성이나 하락세 반영 부족 등 다양한 원인으로 추정되므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 주변 혐오시설:

본건 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 포승면 지역에 혐오 및 위험시설(폐기물 처리 시설, 레미콘 공장 등) 증설 관련 주민 반대 및 민원 사례가 확인되었습니다. 특정 혐오시설의 직접적인 인접 여부는 본 자료만으로는 파악하기 어려우나, 해당 지역의 개발 및 주거 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 포승읍에 위치한 명지미래힐 아파트 102동 1층으로, 산업단지 인근에 위치하여 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 그러나 임대 관계가 불분명하고, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하며, 주변 지역의 혐오시설 관련 민원 사례가 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다. 1층이라는 점 또한 일반적인 선호도와는 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 경매 진행으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 산업단지 배후수요: 아산국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮은 점은, 향후 시장 상황에 따라 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 4월~6월)는 83.456㎡ 기준 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 178,000,000원으로, 이는 최근 실거래가보다 약 37% ~ 48% 높습니다.

1층이라는 점과 임대 관계 미상, 그리고 주변 혐오시설 관련 민원 사례 등을 고려할 때, 낙찰가율은 최근 실거래가 범위 내에서 결정될 가능성이 높습니다.

고려사항:

* 감정가 (178,000,000원)와 실거래가 (120,000,000원~130,000,000원) 간의 큰 괴리.

* 1층 세대의 일반적인 선호도.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 인수 부담.

* 주변 혐오시설 관련 잠재적 영향.

제안:

현 시세와 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 1층 세대의 상태, 주변 환경, 임차인 존재 여부 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.