나이스옥션 법원경매 평택 2025타경545 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 4층435호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 ""한국지역난방공사 평택지사"" 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 공장(지식산업센터), 오피스, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할
때 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건중 제4층 제435호로서,
- 외벽: 페어글라스 마감 등,
- 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창호: 강화유리 마감 등입니다.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중 인 것으로 조사됩니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서 ""공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지""등으로 이용중 입니
다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장
도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 각 공히 : 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상
황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 평가사례, 외부관찰 등에 의거하였으므
로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 평택지원 2025타경545 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경545 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1, 고덕에스티브이지식산업센터 4층 435호 (신주소: 경기도 평택시 도시지원1길 19)

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설)

감정가: 323,000,000원

토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

건물면적: 68.97㎡ (약 20.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 및 경매채권자는 국민은행으로 확인됨)

1.2. 건물 정보

본건은 고덕STV지식산업센터 내 4층 435호에 위치한 집합건물입니다.

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 중 제4층 제435호입니다.

외벽: 페어글라스 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 강화유리 마감 등

주요 설비: 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화 설비, 승강기 등을 갖추었습니다.

사용승인일: 2022년 6월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공장(지식산업센터), 오피스, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진·출입이 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 2필 일단의 가장형 평지로, "공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(접합), 중로3류(접합), 택지개발지구(택지개발촉진법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 국민은행 근저당(2022-08-26 접수) 이하 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2022-08-26)

3.3. 등기부 현황

등기부 요약상 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

* 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 근저당 (국민은행, 306,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 7,099,227원) - 말소

* 임의경매개시결정 (국민은행, 261,387,789원) - 본 건 경매 개시

* 압류 (도봉세무서장) - 말소

* 압류 (평택세무서장) - 말소

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 313,099,227원입니다. 이는 감정가(323,000,000원) 대비 약 96.9% 수준입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.6. 주의사항

현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인해 건물 내부에 대한 직접적인 확인이 어려웠습니다. 따라서 내부 구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장, 탐문조사, 평가사례, 외부 관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 고덕면 해창리 일대는 고덕국제신도시 개발과 연계되어 지식산업센터, 오피스, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 조성되고 있는 지역입니다.

4.2. 사업 환경

지식산업센터로서 제조업, IT, 연구개발 등 다양한 업종의 입주가 가능하며, 지원시설과 함께 입지하여 관련 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 미래 전망

삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업단지가 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있으며, 고덕국제신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건이 위치한 건물 또는 인근에 근린생활시설이 입지하여 기본적인 쇼핑, 식사 등 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 세부적인 편의시설 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 이용 시 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

5.3. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으며, 주거, 업무, 산업시설이 혼재된 개발 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 "유동화물건"으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화전문회사(AMC) 등이 채권을 관리하거나 매각 절차를 진행하는 경우가 많아, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 현장 조사 한계

현장 조사 당시 폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상의 정보와 실제 이용 현황 간 차이가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인 또는 임차인 탐문 등이 필요합니다.

6.3. 지역 시장 변동성

부동산 시장 동향, 고덕국제신도시 개발 속도, 주변 산업단지의 고용 및 투자 동향 등에 따라 향후 자산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제신도시에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 지식산업센터로, 지역 개발 호재와 산업단지 배후 수요를 바탕으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 감정가 대비 채권 총액이 높지 않고, 권리상 인수할 사항이 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 현장 조사의 한계는 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제신도시 개발 및 삼성전자 등 산업단지 배후 수요로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 비교적 최근 준공된 신축급 건물로 시설 노후화 우려가 적음

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 투자 가능

* 향후 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 통한 투자 회수 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 323,000,000원을 기준으로, 주변 지식산업센터의 시세, 임대 수익률, 공실률, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가 대비 채권 총액이 감정가에 근접하지 않아, 경쟁이 심화될 경우 감정가를 상회할 가능성도 있습니다.

* 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정에 별도 영향을 주지 않습니다.

* 구체적인 최적 입찰가는 시장 조사, 추가 현장 확인, 명도 가능성 등을 다각도로 검토한 후 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 258,400,000원 ~ 290,700,000원)에서 검토를 시작해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.